リフォーム費用の税務上の取り扱いを理解する①

賃貸住宅経営を行う上で、リフォーム費用は必要不可欠の支出です。

建物や設備の不具合を修繕したり、雨漏りを直したり、外観の見栄えをよくするために外壁を塗り替えたり、入居促進のために新設の設備を導入したり…賃貸住宅を経営していく中で、様々な事情で、リフォーム費用が発生してきます。

そこで、問題になってくるのが、リフォーム費用がどの程度、その年の経費として認められるかということです。

経費として認められる額が多ければ多い程、その年に支払う所得税・住民税が少なくなります。

リフォーム費用は他の経費と比べても、金額が高くなる傾向があり、賃貸住宅経営への影響が大きく出てきます。

今回は、賃貸住宅のオーナーには、是非とも知っておいていただきたい、リフォーム費用の税務上の取り扱いについて、解説したいと思います。

リフォーム費用の「修繕費」と「資本的支出」の違い

　リフォーム費用は、税務上、「修繕費」としてその年の経費とするか、「資本的支出」として固定資産の取得原価に加算されるか、のいずれかに分類されます。

　「修繕費」とは、建物や設備の修理や改良のためにかかった支出のことで、税務上、支出した年の経費とすることが出来ます。

　例えば、リォーム費用として200万円かかった場合、その年の経費として200万円全額計上できるということです。

　具体的には、雨漏りの修繕や内装の原状回復費用などです。

　一方、「資本的支出」は、建物や設備の価値や機能を高めるため、耐用年数を伸ばすための支出です。

　税務上、固定資産として扱われるので、その建物の耐用年数で割った額のみがその年の経費となります。

　例えば、耐用年数47年の鉄筋コンクリート造の建物の場合、リフォーム費用が200万円かかったとしても、年間4万円程度しか経費することができません。

　具体的には、建物に新しく非常用階段を取り付ける費用など建物の性能を向上させるための費用が該当します。

　このように、リフォーム費用を支出した場合、「資本的支出」ではなく「修繕費」として処理した方が、所得税・住民税の納税額が減り、多くのお金を手元に残すことが出来ます。

　つまり、キャッシュフローがよくなるということです。

　しかし、リフォーム費用が「修繕費」と「資本的支出」のどちらに該当するかについては、細かい基準があります。

　その基準を無視して、税金を減らすために意図的に「修繕費」に計上すれば、それは、利益操作とみなされることになります。

　賃貸住宅のオーナーとして、どのようなときに「修繕費」とされ、どのようなときが「資本的支出」となるのかをきちんと理解していなければなりません。