マンション管理方式をフレキシブルに？！

総会シーズン真っただ中の分譲担当、田中です。

ハイッ！ということで、業界の新たな時代の流れを感じる情報を目にしたので皆様へ「令和の風」をお届けしよーかなと思います。

国交省が法改正で対応しよーとしている事の一角なのですが、今回は分譲マンションの管理方式が区分所有者の現代情勢により変わりつつある事に注視してみます。

ＤＸ化やＡＩ活用で人の価値や経験値が薄れていく時代にどう抗っていくのか、試されていると思います。

“少子高齢化”　日本はこの流れをもう止められないのでしょう。

これまでの分譲マンション管理体制は「理事会方式」が主でマンション居住の区分所有者が役員を担い理事会運営をしてきました。

なので国交省は、分譲のストックマンションが区分所有者の高齢者や所有者不明で管理組合役員の担い手不足となりマンションの維持管理不全が起こるパターンを解消すべく、外部の専門家が管理者に就任できる管理体制「第三者管理方式」（管理者方式）を採用できるよう法改正をしてきました。

役員負担が軽減できるとして、管理者方式で第三者へ委託するにしてもどこまでの業務をだれに委託するのか？想定されるパターンが色々考えられるため、それに対する条件付けとなる管理規約を策定しなければならない、しかも一度決めても運営していくうちに発生する修正変更には都度規約変更で４分の３以上の特別決議を要する事が大きな課題となります。

《例えば…》

・役員を外部専門家に委託する必要性があるかを検討
・委託先の検討（管理会社　/　マンション管理士　/　管理組合連合会　/　弁護士等の専門家）
・委託パターンの検討（①理事・監事外部専門家型又は理事長外部専門家型　/　②外部管理者理事会監督型　/　③外部管理者総会監督型）
・外部専門家の監督方法の検討
・外部専門家に委託する際の費用の検討（予算化）
・管理規約改定案の作成

その手段とは“理事会方式⇔管理者方式の体制変更はフレキシブルに”できるように、従来の理事会方式規約条文に管理者方式を採用した場合に適用する条項を新たに規定し、「理事会方式」を採用する場合は「管理者方式」に関する条項を不適用とし「管理者方式」を採用する場合は「理事会方式」の条項を不適用とする定めを設けた上で、管理規約と使用細則を改訂するというモノです。

予め両方式を採用した場合に必要になるルールを管理規約と使用細則に定め、どちらを選ぶかは総会の普通決議で決める事ができるという手段を実際に執った管理組合があるというのを見て驚きました。

確かに理にかなっているとは思いますが、予め両方式に対する条項を策定することが大変だと思うし、そもそも条項の使い分け（適用、不適用）は問題ないのかもう少し調べてみたいとも感じました。

実際にどのような規約条文となっているのか詳細までは分かりませんが、難しいと言っているだけではなくそういう手段で時代の流れに対応している管理組合様がいるという事実をしっかりと受け止めて情報を知識へと役立てていきたいと思います。