最高裁は違法と判断！

令和4年12月12日、賃貸住宅の家賃滞納者をめぐり、一定の要件を満たせば物件を明け渡したとみなして家財を処分できる条項は自力救済にあたり違法であるとして、消費者団体が家賃保証会社に条項の差し止めを求めた訴訟の上告審判決が最高裁判所でありました。

１審の大阪地方裁判所では、条項が自力救済する行為と判断し、差し止めを命じました。

この１審の判決に対し、２審の大阪高等裁判所では、「賃借人が賃借物件について占有する意思を最終的かつ確定的に放棄した」と評価できるため、自力救済には該当しないと判断し、家賃債務保証会社側に条項差し止めを命じた判決を取り消し、消費者団体の敗訴を言い渡しました。

そして、最高裁判所では、また逆転の判決がでたのです。

　今回の最高裁判決は、保証会社が保証委託契約に用いている約款のうち、以下の2つの条項について、消費者契約法10条に違反して無効と判断しました。

（1）保証会社は、賃借人が支払を怠った賃料等及び変動費の合計額が賃料3カ月分以上に達したときは、無催告にて原契約（賃貸人と賃借人との間の賃貸借契約）を解除できるものとする

（2）（a）賃借人が賃料等の支払を2カ月以上怠り、

（b）保証会社が合理的な手段を尽くしても賃借人本人と連絡が取れない状況にあり、

（c）電気・ガス・水道の利用状況や郵便物の状況等から建物を相当期間利用していないものと認められ、

（d）建物を再び占有使用しない賃借人の意思が客観的に看取できる事情が存する場合には、賃借人が明示的に異議を述べない限り、保証会社が、建物の明渡しがあったものとみなすことができる

　今回の最高裁判決をみると、（1）無催告解除条項は、

（ア）賃貸人ではなく、保証会社が賃貸借契約につき無催告で解除できるという点

（イ）保証会社による弁済により、賃貸人との関係において賃借人の賃料債務等が消滅した場合であっても、無催告で原契約を解除することができるという点

が、過去の最高裁判例が有効とした特約条項とはおよそかけ離れた内容のものであると判断されました。

（2）明渡条項については、賃貸借契約が終了していない場合においても、本件４要件を満たすときは、賃借人が明示的に異議を述べない限り、保証会社が建物の明渡しがあったものとみなすことができるとするものであり、賃借人は、建物に対する使用収益権が消滅していないのに、賃貸借契約の当事者でもない保証会社の一存で、その使用収益権が制限されることとなる上、建物の明渡義務を負っていないにもかかわらず、賃貸人が賃借人に対して建物の明渡請求権を有し、これが法律に定める手続によることなく実現されたのと同様の状態に置かれることとなり、著しく不当であるとしました。

　これらの指摘から、今回の最高裁判決は、条項（1）や条項（2）が、賃貸人ではなく保証会社がイニシアチブを取って、賃貸借契約を解除したり、建物の明渡しがあったものとみなしたりできるという点に着目し、消費者の利益を一方的に害すると判断していることが分かります。

（1）無催告解除条項について

　本判決が無効とした①無催告解除条項は、保証会社による解除権行使です。

　賃料３か月分の滞納がある場合に、賃貸人が無催告解除できるということは、多くの裁判例で認められており、本判決もこのことを否定する趣旨ではないと解されます。

（2）明渡条項について

　訴訟手続により解除・明渡を行っていくことが適切といえますし、多くの管理会社では、このような運用をされていると思われます。よって、明渡条項が否定されたとしても、これまで適切に賃貸管理されてきた管理会社にとっては、それほど影響はないと考えられます。

　今後は今まで以上に、保証会社、管理会社、オーナー様が連携していく必要がありそうですね。