保証の仕組み

家賃債務保証会社の利用が新規契約に占める８割を超えていると言われる中、オーナー様にとっても重要な存在になってきています。しかし、一般的に家賃債務保証会社を決める際の窓口は管理会社や仲介会社となっているため、オーナー様が選ぶことは難しいと思います。

民法改正により、家賃債務保証会社の重要度が増す一方で、家主からトラブルを訴える声も聞こえてくるので、今一度家賃債務保証について仕組みを理解しましょう。

　一般的に、保証会社の仕組みは管理会社と保証会社との契約形態により支払先などの流れが違い、２種類に分けられます。

　滞納が発生した場合、一定期間内に管理会社（家主）が保証会社へ報告し、保証会社から補てんしてもらう方法を、「代位弁済型」といいます。入居者向けに「一般保証型」と呼ぶこともあります。

　滞納の連絡から立替えまでにかかる日数は、１週間程度である場合が多いようです。遅いと連絡した翌月末というケースもあります。

　家賃は入居者から保証会社へ毎月払い、保証会社から管理会社（家主）へは入居者の滞納の有無にかかわらず入金される方法を「収納代行型」といいます。入居者向けに「支払い委託型」「立替払い型」と呼ぶこともあります。

　我々のような管理会社にとって収納代行型のメリットは、滞納が発覚した際に保証会社に代位弁済請求しなくてもいい点です。業務を少しでもシンプルにしたい管理会社にとっては、収納代行型を利用するメリットは大きくなります。

　管理会社にとって収納代行型にメリットがありますが、オーナーにとってはどうでしょう？収納代行型は保証会社が倒産した場合、入居者からの回収済家賃を入金してもらえないリスクがあります。

　2008年に当時業界大手の会社が破綻し、収納代行型で入居者から保証会社に支払われた家賃は、結局管理会社に振り込まれませんでした。

　そのような出来事から、今では家賃債務保証会社にも登録制度が創設されたり、入居者が金融機関の信託口座に直接振り込む形にしている保証会社も出てきました。信託口座であれば、万が一保証会社が倒産しても、入居者から頂く家賃は守られるというリスクヘッジが出来ています。

　このように、保証会社が倒産した場合は、オーナー様にも影響が及ぶ可能性があります。管理会社がどのような方法で保証契約をしているか確認しておいた方がいいですね。