賃貸住宅が相続税対策になる理由とは！？②

前回に引き続き「賃貸住宅を建てると相続税を減らせる」ということが、どのような仕組みによって可能になるのかについて、具体的な計算方法を示しながら、その仕組みについて解説していきたいと思います。

駐車場などの更地や自宅で利用している土地を「自用地」といいます。

「自用地」は、評価減がなく路線価の100％で評価されます。それに対し、賃貸住宅が建てられている土地のことを「貸家建付地」といいます。

賃貸住宅が建っていることで、土地の利用に制限を受けるという理由から、利用に制限を受けない「自用地」に対して、「貸家建付地」は評価額を下げることができます。

 
「貸家建付地」の計算式は以下の通りとなります。

貸家建付地評価額＝自用地評価×｛1－（借地権割合×借家権割合×賃貸割合）｝

 
借地権割合は国税庁の路線価図を見ると分かるようになっています（路線ごとに30％～90％の範囲で設定）。

また、借家権割合は全国一律30％と決められています。

賃貸割合は相続時点での入居率が適用され、満室であれば「1」、入居率が50％であれば「0.5」を乗じます。

例1：自用地評価3,000万円（時価3,750万円）、借地権割合50％、入居率100％の賃貸住宅用の土地

3,000万円×（1－0.5×0.3×1）＝2,550万円

例2：自用地評価3,000万円（時価3,750万円）、借地権割合50％、入居率50％の賃貸住宅用の土地

3,000万円×（1－0.5×0.3×0.5）＝2,775万円

 
土地の評価額は、時価（3,750万円）に対して、およそ65％程度で評価されます（入居率100％の場合）。

賃貸住宅は「貸家」と分類され、計算式は次の通りです。

貸家の評価額＝固定資産税評価額×｛1－（借家権割合×賃貸割合）｝

例3：固定資産税評価額3,500万円、入居率が100％の賃貸用建物

3,500万円×（1－0.3×1）＝2,450万円

例4：固定資産税評価額3,500万円、入居率50％の賃貸用建物

3,500万円×（1－0.3×0.5）＝2,975万円

固定資産税評価額が建設費の50％だったとすると、建設費（7,000万円）に対して、35％程度で評価されます（入居率100％の場合）。

では、次回ブログで賃貸住宅を建てて相続した場合に、どの程度の相続税を下げることができるのか例をあげて検証してみます。（次回は12/26です）