３つの管理方式

会社を設立すれば、すでに個人で所有している建物の所有権を法人に移転することを考えがちです。しかし、所有権の移転は贈与か売却、現物出資のどれかを選択しなければなりません。しかし、それぞれ譲渡所得税の発生や適正な販売価格で売却しなければならないこと、登記に伴う費用の発生など、様々な問題が発生します。

よって、すでに所有している建物に関しては、次の３つの方法により、完全に所有権を移さずに運営することで節税効果を図ることが出来るのです。

　１つ目は、個人で所有している物件を、自身が設立した法人に管理委託する方法です。ただし、この場合、管理料と何％にするかに注意しなければなりません。不当に高い金額を管理料に設定することは出来ません。

　この方法は、不動産の所有者がオーナーのままで入居者と賃貸借契約を結びなおす必要もなく、不動産の移転コストも必要ないため手間があまりかかりませんが、節税効果も低めとなります。

　２つ目は、自身が設立した法人が個人で所有する物件を借上げるサブリース方式です。ここでもサブリース料金をいくらにするかが問題となりますが、８５％～９０％が目安ではないでしょうか。

　貸主が法人となるため入居者との契約変更手続きが必要となりますが、不動産の移転コストはかかりません。しかし、注意しなければいけない点は、空室になっても賃料が発生するため、空室率が高いと法人の収支が赤字となる可能性があります。

　３つ目は、土地の所有は個人のまま、建物の所有権だけを設立した法人に移転する方法です。そうすれば、法人は地代を貸主個人に毎月支払い、発生した家賃は会社の収入になります。

　通常、土地を購入しても経費として計上出来ませんが、建物のみを個人から購入すれば、減価償却費として経費に計上することが可能です。

　サブリース方式と同様に入居者との契約変更手続きが必要となり、移転コストも必要になりますが、節税効果は３つの管理方式の中で最も大きくなります。

　私達は、税理士と相談の上、どのような管理方式がオーナー様にとって最適化を判断し、賃貸経営のアドバイスをさせて頂きます。マンション管理のご相談は、中京ハウジング(株)までお気軽にご相談ください。