大規模修繕工事の経理処理

皆さん、こんにちは。中京ハウジング(株)の東原です。

繁忙期も終わり、賃貸市場はちょっと落ち着いてきていますが、来年の繁忙期に向けて、物件価値の向上を考えているオーナー様も多いのではないでしょうか。

長い賃貸経営の間には大規模修繕と言った、多額の工事代の支出が必要になります。そのときに「修繕費」か「資本的支出」と見なされるかの違いで支払う税額が違うので、ご紹介させて頂きます。

　修繕費とは、その年度に一括で必要経費として計上できる支出です。

　資本的支出とは、かかった金額は資産として計上されて、数年に分けて減価償却という必要経費として処理されます。

　どちらも、最後に所得から差し引かれる額は同じですが、早く必要経費とした方がキャッシュが手元に残るので選択肢が広がります。できるだけ、単年度で経費計上できる費用は計上すべきでしょう。

　では、どんな工事なら「修繕費」として計上できるのでしょうか？

　修繕費とは、汚損・破損した部分を元に戻す修繕や、維持するための定期的な修繕のための支出です。この定義によれば、アパートの外壁塗装のための支出は新築時の状態に戻すための工事ですから「修繕費」と見なされます。

　資本的支出とは、資産価値を増やしたり耐久性を増すための支出です。

　具体的には、大規模修繕修繕工事で塗装の質を上げる（建築時はアクリル塗装だったが耐用年数の長いフッ素塗装にする）とか、一部にタイルを貼る、などのグレードアップが
伴うと、資産価値や耐久性を増すことになるので「資本的支出」と見なされます。

　「修繕費」か「資本的支出」かの判断基準は他にもありますが、おおまかに言うと、「元に戻す修繕」か「資産価値が増加する」かで判断します。

　よって、古くなったエアコンを１台８万円で１０室取替、８０万円かかる場合でも「修繕費」となりますし、外壁の塗替えに１０００万円かかっても、仕様が新築時と同じであれば「修繕費」となります。

　築１０年を超えてくると、これからも費用のかかる工事が必要になってきます。仮にオーナー様の物件が満室であれば、今のうちに年間の収支を考慮した「修繕」を是非ご検討下さい。

　当社では、支出をなるべく抑えながら効果の高いリフォームをご提案させて頂きます。今から来年に向けた空室対策を一緒に取り組ませて下さい。