健全な賃貸経営の羅針盤！NOIとは？③

全３回に分けて「NOI」についてご紹介しておりますが、第３回目の今回は「NOI」値を上げるための施策などご紹介します。

では、具体的にどのようにNOIを高めていけばよいのでしょうか。

このヒントを探るためにもう一度、NOIの計算式を確認してみましょう。

NOI＝年間の満室時家賃収入–年間の物件運営費–空室期間による損失

この計算式を見るとわかるように、NOIを高めるには、「家賃収入を増やす」と「運営費を減らす」が有効です。

NOIを向上させるための具体的なアプローチ例は以下の通りです。

【家賃収入を増やす】
・家賃額の見直し：周辺相場を調査し､適正な家賃設定を行う
・値引き家賃の見直し：家賃の値引きやフリーレント
・未回収家賃の削減：管理会社との連携強化
・空室対策：リフォーム、ホームステージング
・付加価値の創出：無料インターネット、宅配ボックス設置
・入居者の満足度向上：清掃、騒音対策
・退去防止施策：更新時のインセンティブ
・家賃収入以外を得る：敷地内に自動販売機の設置

【運営費を減らす】
・修繕費の削減：発注時の複数の業者の比較
・光熱費の削減：LED照明や省エネ設備の導入

運営費でとくに注意が必要なのは修繕費です。

人件費や材料費の高騰により、修繕費が上昇しているケースが多いと思います。

しかし、それが相場に応じた上昇であるかどうかを確認する必要があります。

なお、NOIは一度だけ算出するのではなく、定期的に算出して経営分析を行うことが望ましいです。

経営スタイルに応じて、半期や四半期、または月次で算出することをオススメします。

「NOIのチェック」とそれに基づいた「家賃収入と運営費の改善」のサイクルを続けることで、理想的な高収益体質を実現することが可能になります。

NOIと合わせて、この指標を基にした「NOI利回り」について理解しておくと、さらに最適な賃貸経営がしやすくなります。

NOI利回りの計算式は以下の通りです。

NOI利回り（％）＝NOI÷物件価格×100

たとえば、NOIが300万円で物件価格が5,000万円での場合、計算式は以下のようになります。

NOI利回り：300万円÷5,000万円×100＝6％

NOI利回りの計算方法を知っておくことで、ほかの物件の収益性と比較しやすくなります。

当社では空室対策などさまざまなオーナー様へのお手伝いいたしますので是非一度当社にお問合せください。