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2020年01月24日
賃貸経営まめ知識

当社の特徴 ②管理専門会社

世の中に「管理会社」はたくさんありますが、当社は「管理専門会社」という特徴をもって、管理をさせて頂いています。今回は、「仲介会社」と「管理専門会社」について説明させて頂きます。

専門分野は何?

 お医者さんには、外科や内科、眼科や歯科と専門分野があるように、不動産会社にも得意な分野がそれぞれあります。

 “オーナーに役立つ”ことを得意分野とする不動産会社とは、「賃貸」を看板に掲げている会社のことでしょう。でも、「賃貸」の看板を掲げている中でも、細かく分ければ2つの業態があるのです。

それは、「賃貸仲介会社」と「賃貸管理会社」です。

 正確にいうと、明確に「色分け」されているワケではなく、どちらかというと、この「色分け」が曖昧な会社の方が多いでしょう。看板のどこにも「仲介専門」とか「管
理専門」とは表示してありませんし、その違いを意識していない会社が多いのが現実です。

 ただ、賃貸経営で「収益を伸ばしたい」と願っているオーナーさんには、「当社は賃貸管理会社です」としっかりと名乗る会社の方が、頼もしいのではないでしょうか。

 では、どんなところが違うのでしょう。

空室対応での違い

 たとえば、お預かりしている物件に空室が出たときの対応の違いはどうでしょうか?

 このとき、仲介会社は「仲介手数料が稼げるチャンス」と捉える傾向があります。仲介店舗と仲介スタッフの経費を維持するためには、仲介手数料の売上が不可欠です。定期的に空室が出ないと仲介手数料が読めません。だから「ある程度の空室」の供給を必要とする“台所事情”があるのです。

 一方、管理専門会社にとっては、退去による空室の発生は「出来るだけ無くしたい」事態です。借主の退去を防ぐためにテナント・リテンション(借主に長く住んでいただくための行為)を実施しています。だから「この退去を防ぐことはできなかったのか」と考えます。

 また、仲介会社は「しばらくは自社か自社のグルーブだけで募集しよう」と考えるでしょう。オーナーから募集を依頼されている物件(自社物件といいます)の方が、効率よく仲介手数料を挙げられるのが、その理由です。一定期間が経っても決まらなかったら、やっと他業者に空室情報を流します。

 管理専門会社は「すぐに近隣の全業者に一律に情報を流そう」とします。基準が「早く部屋を埋める」ことなので行動が明確なのです。

 そして、仲介会社は「とりあえず募集しよう」と行動しますが、管理専門会社は「どうすれば物件の価値を高めて早く埋められるか」を第一に考えます。結果的に、設備の追加等でオーナーに投資を提案することもあります。空室に家具等を設置するのための支出や、フリーレント等の入居者サービスを提案することもあります。場合によっては賃料の値下げを提案することもあります。

 これらは、オーナーにとって「苦い薬」ですが、「空室を早く埋める」「収益を減らさない」ことが一番大切な判断基準なのです。

当社は、管理専門会社です。

 もっとも分かりやすい違いは、会社を支えている売上が「何か」です。

 仲介会社を支えている売上は「仲介手数料」です。そのために店舗と人員に費用をかけているのですから。

 管理会社が第一と考えている売上は、オーナーからいただく「管理料」です。空室が発生したり家賃の値下がりは「管理料」を減らすことに繋がります。ですから、管理会社が売上を増やすには、オーナーに「儲かっていただく」のが一番です。これは「綺麗ごと」ではなく真実なのです。結局のところ、「オーナーの物件で売上を稼ぐか」「オーナーに稼いでいただいた結果で売上をあげるか」の違いといえるのではないでしょうか。

 冒頭の説明の通りに、すべての賃貸会社が「仲介か管理か」を鮮明にしているワケではありません。「どっちつかず」という会社が多いでしょう。そのことを意識していないかもしれません。その中にあって当社は「管理専門会社です」と宣言しています。

オーナーさんには、どちらの会社が役に立つと思いますか?

この記事を書いた人
東原 相信 トウハラ ソウシン
東原 相信
不動産を持ち続けていればどんどん価値が上がるという「不動産神話」はすでに過去のものとなり、空室の増加や賃料の下落などに悩むオーナーの声をよく耳にします。つまり、賃貸経営は事業者(オーナー)の「経営力」の差が空室率に直結する時代が訪れました。私は、CPMとしての知識と経験で全力でオーナーの賃貸経営のサポートをいたします。
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