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2020年01月09日
賃貸経営まめ知識

空室対策 その③-1 バランスを戻す

 空室対策は「お医者さんの処方箋」と似ている、と説明させていただきました。お医者さんには「やぶ医者」がいますが、賃貸管理業者にも「やぶ業者」がいます。代表的なのは、どんなときでも「家賃を下げましょう」と提案する人たちです。当社は「そうならないように」心掛けて、オーナーさんに空室対策の提案をさせていただいているのです…。

6つの基準

 今回は「処方箋」の内容を、判りやすく説明させていただきます。
オーナーさんは、よく温泉にお出かけになると思います。初めての温泉旅館に泊まったときに「良い旅館か、良くない旅館か」どこで判断されますか?

 まずは「立地」でしょう。旅館の建っている場所によって景色が格段に違いますから大事ですよね。
 次は「建物」。やはり、最初に目に飛び込む「外観の見栄え」は重要です。
 そして「部屋」。広さや間取の使いやすさや「眺め」で大きな差がつきます。
 それから「設備」。最近では露天風呂がお部屋の中についている旅館も増えています。
 そして「条件」も大切な要素ですね。ペットも泊まれるとか、チェックアウトが遅く、朝がゆっくりできるとか人気です。
 最後に「サービス」。なんと言っても、スタッフさんの笑顔や「気の利く対応」が一番ですよね。 

 この6つの基準に対して「値段」が「割に合ってるか」で「良いか、良くないか」の判断を下すのではないでしょうか。総合評価の高い旅館は、宿泊費が高くても「何度も来たい」と思いますね。これは、6つの基準の合計と比べて、「値段が安い」と感じるからだと思います。上のような秤(はかり)の図にしてみると判りやすいでしょう。

秤のバランス

 実は、オーナーさんが所有している賃貸物件にも、「まったく同じこと」が言えることにお気付きですか?

 図にある秤(はかり)の「値段」を「家賃」に変えれば、ピッタリと賃貸物件に当てはまります。

 オーナーさんのお客様である「借主さん」は、旅館に泊まったオーナーさんと同じように「6つの基準」と「賃料」を比べて、「良い物件かどうか」を判断しています。
 温泉旅館なら、一度泊まって「もう二度と来ない」と言えますが、賃貸物件は「取り返し」がつかないので、決める前に「じっくり」見て判断します。

 もし、3ヶ月以上の長期空室が続いているなら、この秤(はかり)のバランスが左側に「片寄っている」と思って間違いがありません。右側の「賃料」が重すぎるのです。つまり「家賃に見合った価値の感じられない物件」と判断されているのです。

 インターネットで「ほとんど」見比べることができる現在においては、「秤のバランスが合っていない」と判断されれば、問い合わせすらも届きません。だから、処方箋の第一歩は、この秤(はかり)のバランスを「元に戻す」ことなのです。では、どうすればいいか?

 理屈は簡単です。左側の「どれか」を重くするか、右側の「賃料」を軽くするか、のどちらかです。一番簡単な処方箋は、賃料を軽くする、つまり「下げる」ことです。そして、「そればっかり」提案する賃貸管理会社は「やぶ業者」の疑いがある、と申し上げました。

この記事を書いた人
東原 相信 トウハラ ソウシン
東原 相信
不動産を持ち続けていればどんどん価値が上がるという「不動産神話」はすでに過去のものとなり、空室の増加や賃料の下落などに悩むオーナーの声をよく耳にします。つまり、賃貸経営は事業者(オーナー)の「経営力」の差が空室率に直結する時代が訪れました。私は、CPMとしての知識と経験で全力でオーナーの賃貸経営のサポートをいたします。
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