空室対策　その③-2　バランスを戻す

左側を重くする処方箋とは

左側を重くするのに「立地」という基準を変えるのは難しいので、残りの５つについて考えてみましょう。

　旅館であれば、「サービスが一番大事」と言う人が多いと思います。それほど、評判のいいお店は「サービスがいい」はずです。

　でも、賃貸物件では「借主にサービスする」という概念がありません。この「入居者サービス」の行為を「テナント・リテンション」と言いますが、詳しいことは前回で説明させていただきました。

　たとえば「礼金・敷金ゼロ」という条件は“一般的”になってきました。

　「フリーレント」という、「最初の家賃を○ヶ月分はサービスします」という条件で、借主の「気を引く」方法もよく見られます。「ペットと一緒に暮らせますよ」という条件に変えて、新たな需要を掘り起こすケースもあります。「楽器ＯＫ」も同じ手法です。どちらも、多少は「専用設備」を設置する必要があります。

　需要の少なくなった３ＤＫ等の部屋を「ルームシェアＯＫ」にするのも「条件緩和」のひとつです。学生が３人で住めば、それぞれがワンルームに住むよりも、広く設備の良い物件を選ぶことができます。もちろんオーナーや賃貸管理会社は管理に気を遣うことになります。古い一戸建て貸家を、「ゲストハウス」と称して、複数の借主に一緒に暮らして
もらう「貸し方」が人気を呼び、マスコミにも取り上げられていますね。

　借主の、収入などの属性や国籍や年齢で条件を設けていたものを「緩和する」のも、この中に含まれます。「外国籍の労働者」も「老人の一人暮らし」も、これから日本で増加するのは確実ですから、ひとつのマーケットです。

　これらの条件緩和を「すべてお勧めしている」ワケではありませんが、条件という基準を考えただけでも、いくつもの「処方箋」が思い浮かぶことを知ってください。　

　賃貸物件は、新築時は最新の設備を「それなり」に備えていたはずです。時が経過し、その設備は老朽化して、取り換える必要に迫られます。「まだ使える」からといって「古びた」ままにしておくと、知らず知らずに秤（はかり）の左側が軽くなっていきます。「壊れたら直す」だけでなく、「古めかしさを防ぐ」ことも、秤（はかり）のバランスを戻す方法のひとつです。

　そして、新築時にはなかった「人気設備」も登場しています。「インターネット回線」や「セキュリティ関連」のような設備は、１０～１５年前には珍しいものでしたね。
ファミリータイプのエアコンも「設置しない」のが当たり前でした。しかし今や、「無くてはならない設備」に数えられています。これらの設備は、新しく供給される物件が「当たり前」に備えているので、「設置されていない」と、それだけで秤（はかり）の左側が軽くなってしまうのです。

　だからといって、「最新設備をすべて設置しましょう」と申し上げているのでもありません。たとえ部屋が埋まっても、収益の「帳尻」が合わなかったら「良い処方箋」とは言えませんから。

　オーナーさんの賃貸物件のターゲット（どんな人に住んでもらいたいか）を絞り込めば、その人にとって「なくてはならない設備」が浮かび上がるでしょう。それは「手を打つべき方法」のひとつだと断言できます。

　費用面から見て効果が高いのは「壁材の検討」です。ほとんどの賃貸物件は、「白系で無地のクロス」が選ばれているので、ここに色や柄を工夫すると「見違えるように」なります。このクロス（の一部）を「借主に選ばせる」というサービスも人気があります。これだけで秤（はかり）のバランスが戻りますから、検討する価値がある「処方箋」です。

　このあとの「方法」は、「間取の変更」や「外壁の塗り替え」など、大規模なリニューアル工事になりますので、別の機会で取り上げさせていただきます。　

　空室対策の処方箋の第一歩は「秤（はかり）のバランスを取り戻す」ことです。このバランスが崩れている物件は、住み替えを検討しているお客様の「目に止まる」ことは難しいでしょう。

　オーナーさんのパートナーとして信頼される賃貸管理会社なら、そのための「処方箋」を複数、示せることが必要です。でも、「バランスが戻った」からといって、それだけでは決まらないのが空室対策の難しいところです。

　次回は、空室対策の第二歩についてレポートさせていただきます。