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2020年04月28日
リフォーム・リノベーション

リノベーション

空室を解消するために「リノベーションをする」という提案を受けたことはありますか?「リノベーションは本当に良い方法なのか?」について検証いたします。

リフォームとリノベーションの違いとは?

 このブログでは、リフォームは「新しくすること」、リノベーションは「新たな価値を加えること」と定義します。古くなった設備や壁・天井などを替えるだけならリフォームです。経年によるマイナスを元のゼロの状態に戻すカンジですね。対して、間取りを変更したりデザイン性を高く改良して付加価値を高めるのはリノベーションです。ゼロではなく「プラスα」を付け加えるというカンジでしょうか。「リノベーションはリフォームよりも高額」と考えている方が多いようですが、それは必ずしも当たっていません。水回り設備と床・壁・天井を替えたら、リフォーム工事もかなりの高額になります。反対に間取りやデザイン性を高めながら、既存の状態を活かすリノベなら、それほど高額にはなりません。この「ローコストでありながら、お部屋に新しい価値を創造するリノベーション」を提案できる管理会社は多くありません。

 実は賃貸リノベが増えている背景の1つに、築古物件が多くなっていることが挙げられます。平成4年の生産緑地法改正の頃から主要都市で賃貸住宅の建設ラッシュが起こりましたが、その世代が築25年になり「リノベ適齢期」を迎えているのです。

築20年「これからの賃貸経営」を考える

 築20年の物件オーナー様の例で考えてみましょう。築20年といえば、設備も間取りも古くなり、お客様のニーズに合わなくなっています。「DK」や「K」は現在では好まれませんし、「3DK」という間取りを選ぶお客様も少なくなりました。もし「あと15年以上は活用したい」と考えるなら、間取りを変えてデザイン性を高めて、現在のお客様が望む部屋に「リノベする」という選択肢が浮かび上がります。もちろん、壊れたところだけ直して使い続けることも可能ですが、賃料等を下げる必要があるのに加えて、同じ様な物件が多くありますので、 その中に埋もれて空室が長引くというリスクがあります。一方で、設備や壁紙などを新しくするだけのリフォーム工事では、所詮は新築物件に適いませんし、かけただけの費用対効果は得られないのではないでしょうか。長い賃貸経営の中で、判断の難しい岐路に差し掛かるのがこの時期なのです。

少ない予算で工夫が可能なリノベーション

 このオーナー様がリノベーションを選んだとします。このときに重要なのはリノベの予算と「バリューアップさせる付加価値の内容」を決めることです。まず、予算は募集賃料で決まりますので、高い賃料が望める地域なら、設備、建具、床・壁・天井をすべて入れ替えるプランニングも可能です。反対に、賃料相場の低い地域の場合は予算はかけられないので、既存の設備を活かしながら、如何にイメージアップさせて付加価値を高めるかを工夫します。

 間取りは部屋の数より広さを優先して、収納も戸を無くしてオープン仕様にすればお洒落になります。各ドアも表層を貼るだけで再利用できますし、水回り設備もそのまま使うか、表層を替えて見栄えを良くします。白基調だった壁や天井のクロスはデザイン性の高いプリント柄やカラーを使い、床はフローリングからフロアタイルに張り替えて、天井にはお洒落な照明器具を設置します。このように、リノベーションの良いところは費用をかけないでも、工夫次第で部屋の付加価値を高めることができる点です。

 ただ「新しくする」だけのリフォームでは、これからの供給過剰時代で差別化を実現するのは難しいのではないでしょうか。

 満室経営のためのリノベーションは中京ハウジング(株)にご相談下さい。

この記事を書いた人
東原 相信 トウハラ ソウシン
東原 相信
不動産を持ち続けていればどんどん価値が上がるという「不動産神話」はすでに過去のものとなり、空室の増加や賃料の下落などに悩むオーナーの声をよく耳にします。つまり、賃貸経営は事業者(オーナー)の「経営力」の差が空室率に直結する時代が訪れました。私は、CPMとしての知識と経験で全力でオーナーの賃貸経営のサポートをいたします。
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