所有者不在での滞納！管理組合はどうする？

今年の2/14はチョコパイ１個だった、分譲担当「Ｔ」です(-_-;)　（来年はブラックサンダー１個になりませんよーにｗｗｗ）

さて、今回は分譲マンションのおける区分所有者不在による管理費等の滞納問題をピックアップしてみます。

管理組合及び管理会社では日常的な案件となりますので、過去のブログとかぶってましたらご容赦くださいませ。

まず、区分所有者不在になる一番の原因は「本人死亡による相続放棄」です。

その場合区分所有法や民法では次の３パターンの定めがあります。

１．相続人も特別縁故者もいない場合においては国に帰属する

２．特別縁故者がいる場合においては相続人がいないことが確定し、相続財産の精算手続きが終了したときに、当該特別縁故者への財産分与の対象となる

３．特別縁故者がいないが相続人がいる場合において相続人全員が相続を放棄したときは、国に帰属する

これだけ見れば、相続されない不動産はその時点で自動的に国庫に帰属されると思ってしまうが、現実はそうも簡単ではありません。

例え、区分所有者死亡という事態が発生して管理費滞納が生じても、まずは債務金額が大きい特別縁故者（大抵の場合が該当財産に対する債権者）の方が動き始めるため、管理組合としては“待ち”の姿勢となります。

ただし、管理会社としてはその間に準備として

・届出されている緊急連絡先等から知り得る身内への連絡取り

・登記簿謄本取得による抵当権登記確認の提案

はしておきます。

身内への連絡取りで「相続の方向性」や、謄本取得で「抵当権者の確認」ができれば引き続き“待ち”態勢で良いですが、双方空振りとなった場合は管理組合が弁護士に『相続人調査』を依頼して、相続人や特別縁故者の有無を確認しなければなりません。

『相続人調査』結果で誰も承継する見込みがないとなれば、冒頭に記した「３．特別縁故者がいないが相続人がいる場合において相続人全員が相続を放棄したときは、国に帰属する」から、このあと国庫に帰属され競売等に移るのだろうが、答えは『ＮＯ！』です。

その理由が、相続財産が国庫に帰属するのは【本当に相続人が存在せず、かつ相続債権者への分与後に残余財産が存在するのか】を確定しなければならず、それには相続人捜索の広告が必要となり、これを行えるのは《相続財産管理人》と呼ばれる者のみとなります。

しかし《相続財産管理人》はある日突然空から舞い降りてはきません！

債権者等が家庭裁判所に申立てを行うことで《相続財産管理人》は選任されます。つまり管理組合以外の債権者等が誰も動かないときは、管理組合が申立てを行うか否かの検討をしなければなりません。

当然にこの申立てには費用がかかります。弁護士または司法書士への申立依頼費用に加えて、相続財産管理人が財産を管理するために必要な費用として予納金を事前に納付する必要があり、その額は事例によって異なりますが概ね１００万円前後と言われます。

相続財産の内容から予納金全額を回収できない場合もあり、結果によっては管理組合側の支出となることもあり、管理組合に決断を躊躇させる要因となります。

かと言って、ずっと放置しておける問題でもありませんので、組合運営アドバイザーである管理会社としてはある程度の判断基準をもっておかなくてはなりません。

上記より、私が思う踏切基準は次の３つです。

①該当のマンション住戸に抵当権が設定されていない

②しばらく“待ち”姿勢をとっても他の債権者が動く様子がない

③相続人調査の結果、法定相続人全員が放棄していることが分かっている

この３拍子が揃った時点で、管理費等の滞納は確実に将来にわたって増えていく一方となります。

絶対ではありませんが、フロントマン一人一人がある程度の判断基準をもっておくに越したことないと思うので、是非　参考にしてみてくださーい♪