収益力が下がり続ける築古物件…3つの出口とは？①

賃貸経営において、「築年数の古い物件をどう扱うか」は、避けては通れない課題です。

とくに築50年前後の物件は、設備の老朽化や入居者の減少、修繕費の増加といった複合的な問題を抱えており、「もう貸せない」「埋まらない」と悩むオーナー様も少なくありません。

国土交通省の「住宅経済関連データ」によれば、以下の3つの時期に賃貸住宅の建築が集中しています。

●1968〜1977年：高度成長期
●1985〜1994年：相続税対策バブル期
●2001〜2009年：不動産投資ブーム期

このうち築48〜57年にあたる物件は高度成長期に建てられたストックであり、現在の市場ではこの年代の賃貸住宅が飽和状態にあります。

供給過多の中で築古物件を放置すれば、空室率の上昇や家賃の下落、収益の悪化という悪循環に陥るリスクが高まります。

さらに、老朽化による修繕費用も無視できません。

外壁・屋根の改修、給排水管の交換などには多額の費用がかかり、資金繰りが厳しいオーナー様にとってはご負担です。

このような状況を前にしても、「まだ何とかなる」と判断を先延ばしにすると、選択肢が限られてしまう恐れがあります。

したがって、リスクが顕在化する前に、「出口戦略」を検討し、適切なタイミングで行動を起こすことが、将来の損失を防ぐ最善策となります。

賃貸住宅には「新築 → 収益安定期 → 老朽化 → 空室増加」というライフサイクルがあります。

築年数が増えるにつれて、修繕や管理にかかるコストは増加し、収益性は低下していきます。

築古物件を所有するオーナー様にとって、今のタイミングで「どう出口を設計するか」が、将来の資産形成を左右すると言っても過言ではありません。

それでは、次回ブログで主な３つの出口戦略についてご紹介します。（次回 6/19）