収益力が下がり続ける築古物件…3つの出口とは？②

今回は主な３つの出口戦略をご紹介します。

築古物件を解体し、新たな賃貸物件として再出発する方法です。

新築によって最新の設備を取り入れられるうえ、減価償却の再開が可能になるため、所得が高い層にとっては税制面で大きなメリットがあります。

メリット
●新築により家賃設定の見直しができ、収益の最大化が期待できる
●高性能な住宅設備や省エネ基準に対応し、入居者ニーズを取り込める
●建て替え後は耐用年数がリセットされ、長期的に安定した経営がしやすい

デメリット
●建築費の高騰により、初期投資が膨らみやすい
●一般的に4～5か月以上の工期がかかり（木造アパートの場合）、その間は収益が途絶える
●現入居者との立ち退き交渉や補償が必要になる

建物の基本構造を活かしつつ、間取り変更や住宅設備の刷新によって物件に新たな魅力を加える方法です。

建て替えに比べてコストを抑えられ、短期間で施工できます。

メリット
●工事規模によっては数百万円台から実施可能で、投資回収がしやすい
●空室の部屋から施工できるため、既存入居者への影響を抑えつつ段階的に進められる
●流行に合ったデザインや機能性を取り入れれば、若年層や、DINKs（共働きで子どものいない夫婦）への訴求力が高まる

デメリット
●建物の構造上、間取りや外観の変更には制限がある場合もある
●耐震補強や断熱改修などまとまった追加コストが発生しやすい

物件の売却によって資産を現金化し、より利回りの高い不動産や別の投資商品に乗り換える戦略です。

高齢のオーナー様が事業から撤退したい場合や、次世代への相続を見据えた資産整理にも有効な手段です。

新たな賃貸物件に買い替える場合

メリット
●築浅や好立地の物件への買い替えで空室リスクを低減できる

デメリット
●売却価格と購入価格に開きがある場合も

金融資産に組み替える場合

メリット
●不動産特有の固定資産税や管理の負担から解放される

デメリット
●減価償却による節税効果がなくなるうえ、金融商品は相場に左右されるため、価格変動リスクがある

以上が３つの主な出口戦略となります。
次回は、賃貸物件の売却時に活用できる税制の特例をご紹介します。（次回 6/26）