今、注目されている「再契約型」定期借家とは？②

再契約型のメリットと注意点を理解するためには、まず定期借家契約の基本を押さえる必要があります。

再契約型も、このルールがそのまま適用されます。

定期借家契約は普通借家契約と異なり、口頭での契約は認められていません。

そのため、必ず書面で契約を締結する必要があります。

あわせて重要な手続きが「事前説明」です。

契約書とは別に、「本契約は更新がなく、期間満了により終了する」旨を記載した書面を交付し、借主に説明しなければなりません。

これを怠ると、定期借家契約としての効力が否定され、普通借家契約とみなされる可能性があります。

判例や実務を踏まえると、この説明書面は契約書とは別に作成することが望ましいとされています。

また、契約期間は自由に設定できます。たとえば半年の短期契約も長期契約も有効です。

ただし、契約期間が1年以上の場合は注意が必要です。

契約期間が満了する1年前から6か月前までの間に、契約が終了する旨を借主に通知しなければなりません。

通知を怠ると、直ちに契約を終了できず、通知後6か月間は存続する点に注意が必要です。

以上が定期借家契約の基本です。

さらに、再契約型では、当事者双方の合意があれば再契約が可能です。

実務では、「契約違反がない場合は双方の合意により再契約できる」旨を契約書に明記し、あらかじめ認識を共有しておくとよいでしょう。

なお、再契約時には新規契約と同様の手続きが必要となります。

また、契約書の作成に加え、「更新がなく期間満了で終了する」旨の書面の交付と説明を、改めて行う必要があります。

これらの手続きは不動産会社がサポートしますが、オーナー様ご自身も理解しておくことが重要です。

なぜなら、契約に不備があった場合、その影響を最も受けるのは貸主であるオーナー様だからです。

さて、今回は定期借家契約の基本と再契約型のポイントについて説明しましたが、次回はこの契約形態を採用することで、どのようなメリットが得られるのかを整理していきます。（次回 6/23）