空室対策　その①　家賃の値下げ？

　どんな不動産でも価格を下げれば「売れないものはない」と言います。賃貸物件も同じで、家賃を下げれば「貸せないものはない」でしょう。だから、部屋を決めたければ家賃を下げれば解決します。

　でも、ホントにそれでいいのでしょうか？

　もし、築20 年のアパートがあって、あと5 年で取り壊し予定なら、リフォーム工事をするのは「勿体ない」です。「5 年以上は住めなくてもよい」という条件に納得してくれる借主さんを探すためには、「家賃を下げる」のが一番「いい方法」かもしれません。

　あるいはオーナーさんの近隣には、同じ間取タイプの物件で、新築やリフォームにお金をかけた物件が「ひしめいて」いるとします。かたや、同じ間取タイプなら「なるべく安い家賃で住みたい」というお客様が多くいたとします。このような事情なら、リフォー
ムは行わずに、オーナーさんの物件の相場に合ったところまで「家賃を下げる」のが一番「いい方法」かもしれません。

　また、オーナーさんの所有する間取タイプの相場が「あきらかに」下がっていて、今の値付けが「高すぎる」のでしたら、「家賃を下げる」という選択が必要不可欠な場合もあります。

　このように空室対策の処方箋の中で、「家賃を下げた方がいい」というケースは確かにあります。オーナーさんのご事情や近隣の状況を考えて、「仕方ないけど家賃を下げましょう」と提案してくれる賃貸管理会社がいたら、それはそれで「頼もしい」と思います。
でも、考えてみてください。

　空室を解消するために「とにかく家賃を下げる」のがよい方法でしょうか？

　家賃を下げることによる「オーナーのマイナス面」を考えてみましょう。

　ご存知のように賃貸物件という不動産の価値は、その賃料総収入で決まります。「土地がいくらで建物がいくら」という計算ではありませんね。「いくら稼いでいるか」で決まります。つまり収益還元法です。

　たとえば、年間1000 万円の収入のある賃貸物件は、近隣の適正な利回り（キャップレート等といいます）が10％なら、その価値は１億円です。（1000 万円÷ 10 ％＝ 1 億円）

もし家賃が下がって年間収入が900万円なら、その価値は9000 万円に下がってしまいます。（900 万円÷ 10 ％＝ 9000 万円）1000 万円も価値が減ったことになります。

　家賃を下げ続けていると、「家賃払いの悪い」借主さんや「苦情やトラブルの多い」店子（たなこ）さんが増える傾向にあります。もちろん「一概に」言えることではありませんが、経験的にそのような結果が多いです。そして「なにより」のマイナス面は、値下げが他の借主さんへも波及してしまうことです。

　今はインターネットで募集するので「家賃を下げた」新しい条件を、他の借主さんたちに秘密にすることは出来ませんね。同じ部屋タイプの家賃が下がったことを知れば「うちも下げて欲しい」と要望するでしょう。言うか言わないかは別にして、誰でも「そのように」思うはずです。オーナーさんが突っぱねれば、いずれは退去に結びつきます。収入減が「ひと部屋」だけでは済まなくなるかもしれません。

　オーナーの考えや近隣相場の値下がりによって、「戦略的に」家賃を下げることが必要な場合はあります。一概に悪い方法とはいえません。しかし、「何でもかんでも家賃を下げる」のは良い方法とは言えません。空室は何のために埋めるのか、いうと、「空室をなくすため」ではなく「賃貸経営の収益を増やすため」です。そして「賃貸物件の資産価値を高めるため」です。その目的のために「家賃を下げるのが最良の選択」なら、自信を持って「そのように」すればいいのです。提案する賃貸管理会社さんにも、その説明を求めてみてください。でも、「家賃の値下げ」以外にも目的に沿った方法がないか検討すべきです。多くの場合は「ほかにも」あるはずです。

　それでは、家賃を下げないで空室を解消するには、どのような方法があるのでしょうか。その答えは、ひとつやふたつではありません。それはまたの機会に説明をして参ります。