マンション建替え円滑化って進んでいるの？！

こんにちは。分譲担当の田中です。

今回も先月ブログの続きで、分譲マンションの建替え現状についてです。

これまで建替え法や建替え円滑化法の改正でストックマンションの高経年化に対応しようとしてきておりますが、これといった成果は出ていないというのが現状でした。

なので今、国交省は分譲マンションの根幹である『区分所有法制度の見直し』から区分所有建物の再生円滑化を図る方策というのを検討しています。

（１）多数決要件の緩和

現行法では建替え決議の区分所有者の頭数及び議決権の各５分の４以上の賛成としていますが、法改正の要綱では原則的には５分の４以上のままとした上で、例外的な緩和事由が認められる場合には４分の３以上とするとしています。

【客観的な緩和事由】

①耐震性の不足（Ｉｓ値が０．６未満）

②火災に対する安全性の不足（建築基準法令の規定不適合）

③外壁等の剥落により周辺に危害を及ぼす恐れ

④給排水管の腐食等により著しく衛生上有害となる恐れ

⑤バリアフリー基準への不適合

（２）建替え決議後の賃貸借の終了

現行法では建替え決議は専有部の賃貸借には何ら効力を及びませんので、賃借人は占有権原を主張できるためいざ建替えが行われる際にも建物賃借権に基づいて建替え工事の差止め請求をすることができると解されています。

法改正の要綱は、建替え決議があった時は決議に賛成した区分所有者、建替え決議に参加する旨を回答した区分所有者、若しくはこれらの者の全員により指定された者又は賃貸されている専有部分の区分所有者は、賃借人に対して賃貸借契約の終了を請求できるとしています。

（３）建物敷地の売却、建物取り壊し等に対する緩和

・建物敷地売却制度

・建物取り壊し敷地売却制度

・取り壊し制度

・建物全部滅失後の再建制度及び敷地売却制度

現行法には上記の仕組みが無いため、全員合意でなければ建物敷地売却などを実現できませんが、法改正の要綱は建替え決議と同様の決議要件による「区分所有関係の解消制度」や「区分所有建物滅失後の再建制度」として多数決によりこれらを実現できる制度を導入することを提案しています。

もし今検討が進められている区分所有法制の見直しが成立・施行されれば、建替えや敷地売却に大きな飛躍効果をもたらしそうな期待感は感じます。

一方、区分所有法は管理組合運営でも根幹を担う制度なので管理会社としてもしっかりと改正点把握しなければという使命感をもって、これからの動向を注視していこうと思います。