「利回り」は高ければ良いという訳ではない⁉①

利回りをしっかりと学ぶことで賃貸経営の成功につなげる

賃貸経営において、その投資の効果や効率を見定める指標の一つに利回りがあります。

今回は「利回り」について全３回に渡って解説していきたいと思います。

利回りとは、物件の購入費や建設費等の投資額に対して1年間の収益の割合のことをいいます。

例えば、物件の購入費が5,000万円で、1年間の収益が600万円であれば、600万円÷5,000万円×100＝利回り12％という計算になります。

同じ条件で、1年間の収益が400万円だった場合には、400万円÷5,000万円×100＝利回り8％ということです。

つまり、利回りは、数字が大きければ大きいほど、物件に対しての収益が大きいということになり、利回りが高い物件は一般的に、収益を得やすい物件だと理解されています。

比較的計算がしやすい上に、他の物件と比較しやすいということで、投資物件の販売サイトや不動産会社の物件概要書などに多く用いられています。

利回りは１つではない

利回りは、以下の4つに分類されます。

①表面利回り（グロス）

➁実質利回り（ネット）

③想定利回り

④現行利回り

まずは、利回りの定義について紹介します。

①表面利回り（グロス）

表面利回りは、購入にかかる経費や賃貸物件を運営していく上でのコストを考慮せずに算出する利回りです。また、賃料については満室を前提としています。不動産会社の物件案内などで表示している利回りは、表面利回りであることが多いです。

②実質利回り（ネット）

実質利回りは、物件を購入した際の経費（火災保険料、ローン事務費、登記費用、仲介手数料、各種税金など）を物件価格に加え、賃貸物件の収益を上げるために必要なコスト（固定資産税などの税金、金利、管理費等）を収益から差し引いて出す利回りです。また、賃料についても空室損を考慮しているので、実態に近い利回りといえます。

③想定利回り

想定利回りは、主に新築物件などで用いられます。周辺賃料をもとに満室を想定した賃料収入を購入価格で割った利回りとなります。あくまで、想定賃料を基に計算しているので、物件取得後に、確実にその利回りが確保できるとは限りません。

④現行利回り

現行利回りは、実際に得ている賃料収入をもとに、購入価格で割った利回りです。空室分も収入には含めません。