なぜ地主さんは税金対策でアパートを建てるのか⁉②

「なぜ地主さんは税金対策でアパートを建てるのか⁉」と題して、どんな税金が、どんな仕組みで節税できるか全３回に渡って解説をしております。

前回は、節税でアパートを建てると相続税が下がることを解説しましたが、第２回の今回は実際にどの程度の相続税が下がるかについて解説していきます。

では、実際にどの程度の相続税が下がるのか…

アパートを建てずに更地で相続した場合と、アパートを建てた後で相続した場合で相続税がどのくらい違うのか、下の条件で計算してみます。

自用地（アパートを建てない）として相続した場合の土地の相続税評価額は、500㎡×350千円＝175,000千円です。

一方で、貸家建付地（アパートを建てる）として相続した場合の土地の相続税評価額は、175,000千円×（1－60％×30％×100％）＝143,500千円となります。

アパート建てたことにより、土地の評価額は31,500千円下がりました。

次に、建設費が120,000千円の建物を建てるので、120,000千円分の現金が減る（または、借入が増えて債務控除される）ので、もともとあった財産から120,000千円減ったとことになります。

アパートを新築すると、その建物分は、相続財産に加算されます。加算されるアパートの評価額は、72,000千円×（1－30％）＝50,400千円　となります。

増えた財産と、減った財産を差し引きすると50,400千円－31,500千円－120,000千円＝▲101,100千円となります。

今回の条件で計算すると、更地で相続するせずに、アパートを建てて相続することで、約1億円もの相続税評価額を減らすことができたことになります。

このように、アパートを建てて相続すると、土地が貸家建付地で評価できるうえに、建物が実際の建設費より大幅に低く評価されることによって、相続税評価額が大幅に圧縮できます。

実際の相続税がどの程度減るか、下の図で確認してみてください。相続する遺産の総額が3億円から2億円に減りますので、例1では、相続税2,860万円から1,350万円まで減りました。