満室経営を実現するためのキホンと心構え

　満室経営の第一歩は、ご自身がお持ちの物件のエリア内の賃貸住宅経営に必要な情報を徹底的に調べ、入居者のターゲットを明確にしていくことです。

　賃貸住宅経営においては、全国一律の戦略というものははなく、エリアごとの需要や特性があります。

　オーナーさんは、エリアの需要や特性に応じてきめこまかな戦略をたてていく必要があります。

　物件のあるエリアには、どのような年代、どのような家族構成の方が多く住んでいるのか？物件の近くには、どのような生活関連施設や公共施設、学校、会社があるのか？駅や商店街までどのくらいの距離があるのか？

　自分の物件の周りには、どのようなタイプの間取りが多いのか？築年数はどのくらいの物件があるのか？物件は増えているのか？空室率はどの程度あるのか？

　さらに、自分の物件あるエリアではどのような物件に空室が多いのかもチェックが必要です。

　空室が出ているということは、エリア内の需要とマッチしていないということですので、空室の原因になっているのは何かを分析することで、空室対策のヒントが得られます。

　このようなエリア分析によって、そのエリアの特性やエリア内での需要を知ることができ、どのような人にどのように住んでもらいたいかターゲットが明確化できます。

　満室経営を目指すのであれば、最低限必要な設備は整えていくべきです。

　必要最低限の設備の基準は、自分のエリア内の現在入居募集中の物件で、5割以上の物件に設置されてる設備と考えています。

　下の図にもあるように、最低限必要な設備は、エリアによって変わってきます。

　首都圏と地方都市では、設置率に差があります。地方都市では、温水洗浄便座、駐車場などは、必要最低限の設備ですが、首都圏では、そこまでは求められていないようです。

　ですので、ご自身の物件があるエリアの設備の設置率を調べることが必要です。調べ方は、不動産ポータルサイト内で、自分のエリアの入居募集中の物件から、こだわりの条件で設備を入力すると、物件が絞り込まれます。
 
　入れる前の空室数が1,000件で、こだわり設備を入れたら900件になったとすれば、設置率は90％ということです。下に記載の満室経営戦略レポートを使えばもっと簡単に調べられますので、是非、調べてみてください。

　満室経営のためには、エリアをしっかり分析をしてターゲットを明確にし、基本的な設備を整えていくことが必要だということをご説明しました。

　しかし、それだけでは、十分ではありません。

　賃貸物件は日々増えていて、周りには多くのライバルの物件があります。

　前述したように、賃貸住宅が10室あれば1～2室は空室があるという市場環境です。

　そのような環境で、常に満室経営をしていくためは、競合する物件にはない差別化できる強みを作ることが必要です。

　エリア内でまだ設置率が低い設備を取り入れる、棚やおしゃれな照明をつけるなど簡単なリフォームをする、ペットの飼育可能にするなど、設備や間取りで差別化したり、高齢者や生活保護者などへの入居条件の緩和するなど、募集方法で差別化することもできます。

　また、動画やパノラマ写真で室内が見れるようにしたり、SNSなどのツールを使って集客するなど、募集の仕方などを工夫するこもと差別化になります。

　物件のオーナーさんが、エリア分析を通じて、自分の物件の強みをしっかりと打ち出していくことが、満室経営への近道です。

　満室経営を続けていくには、「物件は大切な商品である」という気持ちがとても重要です。

　良い商品を作り、その商品を広く効率よく知ってもらうためにオーナーさんが努力していかなければなりません。今後、厳しさが増していく賃貸住宅市場において、今回の「キホンと心構え」を実践することで、皆さまが満室経営を実践されることを心より願っております。