共有の見直し　その１

近年、土地の所有者について、調査を行っても特定できない、所有者の所在が分からない、などのケースが増加し、社会問題化していますが、令和3年の民法改正によって、現行民法の規律の一部が前述の背景を踏まえて、改正されました。

改正民法は令和5年4月1日から、既に適用されています。所有者不明土地に関連する主な改正項目は、以下の4つです。

1. 相隣関係の見直し

2. 共有の見直し

3. 財産管理制度の見直し

4. 相続制度（遺産分割）の見直し

 
以前に他のスタッフから、１．相隣関係の見直しについてブログでご紹介していたので、今回は第2弾として「共有の見直し」について、要点を説明します。

　共有とは､ 同一の物を複数人で共同所有することです｡各共有者は、それぞれの持分に応じて共有物を使用することができますが、共有者相互の関係を調整するため、民法には次のルールが定められています。

(1)共有物に変更を加える（農地から宅地へ変更など）には、共有者全員の同意を要する。（現民法第251条）

(2)管理に関する事項（使用する共有者の決定など）は、各共有者の持分の過半数で決する。（現民法第252条 本文）

(3)保存行為（補修など）は、各共有者が単独ですることができる。（現民法第252条）

　今回の共有における見直しの契機として、現行民法が制定されてから120年以上が経過し、社会経済情勢が変化。共有者間で決定することが困難になってしまったという実情を踏まえて、民法における共有物の変更及び管理の規定が、社会経済情勢の変化に合わせて、合理的な内容に改正されました。

【１．軽微変更についての規律の整備】

　形状または効用の著しい変更を伴わない変更（軽微変更）については、持ち分の過半数で決定できるように改正されました。

（例）・外観、構造等の変更

　　　・砂利道のアスファルト舗装

　　　・建物の外壁・屋上防水等の大規模修繕工事

 
【２．短期賃借権等の設定についての規律の整備】

　以下の(1)～(4)について、〔　　〕内の期間を超えない、短期の賃借権等の設定は、持分の過半数で決定することができるように改正されました。

　(1)樹木の植栽又は伐採を目的とする山林の賃借権等〔10年〕

　(2)(1)に掲げる賃借権等以外の土地の賃借権等〔5年〕

　(3)建物の賃借権等〔3年〕

　(4)動産の賃借権等〔6か月〕

　※建物の賃借権は借地借家法の適用を受ける場合があるため、約定された期間内での終了が確保されません。基本的には、共有者全員の同意がなければ無効となる場合があるため、注意が必要です。

【１．管理に関する事項の決定方法】

　共有物を使用する共有者がいる場合でも、持分の過半数で管理に関する事項を決定することができる旨、明文化されました。 

【２．共有物を使用する共有者の義務】

・共有物を使用する共有者は、他の共有者に対し、自己の持分を超える使用の対価を償還する義務を負います。ただし、共有者間で無償とするなどの別段の合意がある場合には、その合意に従います。

・共有者は善良な管理者の注意をもって、共有物を使用しなければいけません。

　他にも見直し事項がありますが、ちょっと長くなるので、続きは明日とさせて頂きます。