容積率オーバー！？

皆さん、こんにちは。中京ハウジング(株)の東原です。最近、土地建物の売買を仲介させて頂く事になり、重要事項説明書を作成していたところ、「どういうこと！？」ってことに遭遇しました。（汗）

宅建の免許を取得して、２０数年の経験があるのですが、こう言ったケースは初めてだったので、ご紹介します。（当社は管理業がメインなので、経験不足だろ！と言われそうですが。）

　不動産を売買する際、重要事項説明書の中に「都市計画法・建築基準法に基づく制限の概要」という項目があります。詳細の説明は省略しますが、この項目では当該物件で建築物を建築する際に、都市計画法及び建築基準法ではどのような制限かあるかという説明を簡単に行います。

　その中に、建ぺい率と容積率を説明する欄があります。建ぺい率と容積率とは下記の通りです。

建ぺい率

　地の大きさに対して建築物の建築面積（簡単にいうと1階の面積と考えていただけば分かりやすいと思います。）の制限です。
　例えば、土地30坪に対して「建ぺい率」が60％だとすると、建築面積は18坪が上限となります。

容積率

　土地の大きさに対して建築物の延べ床面積（2階建ての建物だと1階と2階の床面積の合計となります。）の制限です。
　例えば、土地30坪に対して「容積率」が200％だとすると、建築面積は60坪が上限となります。

　建ぺい率と容積率を調べることは簡単です。インターネット上で都市計画を確認すれば、用途地域、建ぺい率、容積率等は３分もあれば分かります。

　調べたところ、この物件は建ぺい率は４０％、容積率は１００％と判明しました。登記簿から土地建物の面積を確認し、土地は200㎡、建物は220㎡と。。。（面積は仮定です。）

　えっ！！容積率がオーバーしてるじゃないですか！？これはマズイぞ。違法建築か！？と思いましたが、一旦冷静になり、よ～く考えます。。。そこで思い出しました！

　実は、登記簿上の「面積」と、容積率の基となる「床面積」は、異なる法律に基づいているのです。

　不動産登記簿上の「面積」　→　「不動産登記法」に基づき記載

　容積率に算入する「床面積」　→　「建築基準法」に基づいて判断

　つまり、登記簿上は容積率がオーバーしているように見えても、建築基準法で床面積に算入しない部分があれば、容積率を適法にできる可能性があるのです。

　この確認は、建物の建築確認申請書を確認できればすぐに解決します。この書類には、建築物の階数、高さ、建築面積、延べ面積等が記載されています。

　本物件は確認申請上、延べ床面積はギリギリ200㎡を下回っており、違法建築ではないことが判明しました。良かった良かった。

　（実は、本物件の確認申請書が無く、もっと色々調査することになったのですが、それはまたの機会とさせて頂きます。）