マンション再生について考える

先日の新語流行語大賞「ショー（翔）タイム」が予想的中、先週ＴＤＬチケット抽選が見事当選、このまま年末ジャンボまでイッたれー！と最近　勝手にドキドキしている分譲担当「Ｔ」です！（いいじゃん、夢見たっていいじゃんっ(*´з`)）

さて、気を取り直して、今年の９月に国土交通省がマンション長期修繕計画書作成ガイドラインの改訂を発表した事を受け、「管理計画認定制度」というマンションの計画的修繕に対してお得な事ありますよ～的なものを始めようとしています。

そこで今回は最近私が気になっている「マンション再生」についてつぶやいてみよーかと思います。

マンションに限らず建物は経年に伴って老朽化していきます。

それを見越して日常的な維持保全や修繕によって現在のマンションを可能な限り長く使えるように維持していく計画が長期修繕計画で、メインは大規模修繕工事となります。

しかし、修繕だけでは性能の維持・回復しか実現することができず、時が経つにつれ様々な問題を生じます。

◆問題１：劣化・老朽化

　修繕を適切に行っていても、経年に伴い居住者ニーズの生活水準を満たすことが　　　　　　　できない、修繕費用が多額となるなどの問題が生じてきます。

◆問題２：性能・機能の陳腐化

　マンションに求められる性能・機能は、住まい方の変化や設備機器の進歩などにより年々高まっており、高経年マンションでは性能・機能面での陳腐化が進行していきます。これにより新築マンションに求められる性能・機能の水準に対応できない事が増え、資産価値が低下することにもなり兼ねません。

◆問題３：耐震性能

　昭和５６年５月３１日以前に着工されたマンションは、旧耐震基準で設計されており、必要な耐震性能を満たしていない可能性があります。

マンションの質及び価値を長持ちさせていくためには、修繕による性能回復に加えて、建物の状況や区分所有者のニーズを踏まえ、現在の居住水準・生活水準に合わせて、

❶改修

❷建替え

❸敷地売却

というマンション再生を適切に実施していくことが必要です。

「改修」は主に大規模修繕工事に合わせて建物の性能・機能をグレードアップさせる事で、日頃の設備管理などを活かし管理会社としてお役に立てる割合が大きいですが、「建替え」や「敷地売却」となるとマンション全体の合意形成の難しさやデベロッパーの必須性に加え、市からの要除却認定等、いち管理会社だけでは明らかに力不足です。

しかし、居住者様に一番近い窓口となれる管理会社を目指して、自分にできる役割を担えるよう知識の準備は怠らないようにしたいと思います。