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2021年05月24日
管理スタッフの日常ブログ!

いつやるの? 今でしょ!

賃貸業界の繫忙期が終わりましたが、オーナー様のマンションは満室になりましたか?

繁忙期は、短期間に空室が供給され、大勢の入居希望者が動きます。その特徴から、繁忙期の空室対策として「多くのライバル物件の中から選んでもらう工夫」や「期間限定の特典で入居希望者の即決を促す」といった工夫が必要でした。

では、繫忙期が終わった現在、どのような空室対策ができるか考えてみましょう。

閑散期の空室対策

 閑散期とは繁忙期以外の期間を言いますが、空室の供給が減少し(退室が減るので)部屋を探す需要も極端に少なくなります。この閑散期の空室対策は基本に忠実であることが大切です。

 空室対策の基本とは、家賃を下げるか、物件の価値を高めるか、または募集方法を強化する、という三つの手段が中心になります。

大規模修繕工事

 物件の価値を高める手段として、ますは外壁等の塗替えを含めた大規模修繕が思いつきます。

 しかし、賃貸経営では、「いかに支出を抑えるか」が大切です。支出を抑えるためには、大規模修繕のような多額の支出を伴う行為は避けたいと考えるでしょう。「空室対策」と「大規模修繕」とは対極の手段のように感じられるのではないでしょうか。

 しかし、賢明なオーナーはご存じのように、30年~50年の建物・設備の一生を、大規模修繕をせずに過ごすことはできません。それでは「老朽化不良物件」への道を突き進むことになります。そして収益は最悪となってしまいます。大規模修繕は「避けて通ることのできない道」なのです。

 避けられないなら「収益を増やすための大規模修繕」として真正面から捉える方が得策です。すると、その答えは「必要な修繕をベストタイミングで行う」ことではないでしょうか。

ベストタイミング

 一般的に大規模修繕工事の周期は、10年~15年が目安と言われています。しかし、10年~15年の間と言っても5年もあるので、いつ工事をしましょうか?という相談を受けることがあります。多額の費用がかかるので、オーナー様もなかなか決心出来ない場合があるようです。

 先日、当社の管理物件の隣地が解体され、以前の大規模修繕では塗替え出来なかった壁面があらわになってしまいました。早速オーナー様と相談し、前回施工出来なかった部分だけでなく、壁全体の塗替えを行う事にしました。

 まさに、いつやるの?今でしょ!というようなタイミングです。

 大規模修繕は、賃貸経営のなかでとても重要なイベントです。そんな重要なイベントなので、「運気の良い年に行いたい」と言われるオーナ様もいらっしゃいます。また、多額の費用がかかるので、「税務上の都合を考えて都合の良い年にする」と考えるオーナ様もいます。

 どのような考えでも、おおむね10年~15年周期で、オーナー様が考えた時期が「今でしょ!」だと思います。

 当社では、大規模修繕工事の施工も行っております。見積はもちろん、カラーシュミレーション等のご提案も無料で行います。もうそろそろ時期が近付いてきたなとお考えのオーナー様は、是非、中京ハウジング(株)までご相談下さい。

この記事を書いた人
東原 相信 トウハラ ソウシン
東原 相信
不動産を持ち続けていればどんどん価値が上がるという「不動産神話」はすでに過去のものとなり、空室の増加や賃料の下落などに悩むオーナーの声をよく耳にします。つまり、賃貸経営は事業者(オーナー)の「経営力」の差が空室率に直結する時代が訪れました。私は、CPMとしての知識と経験で全力でオーナーの賃貸経営のサポートをいたします。
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