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2021年04月13日
賃貸経営まめ知識

サブリースの基礎知識 その②

今日のブログは、昨日の続きです。

昨日はサブリースのメリットをご紹介しましたが、「うまい話には裏がある」と言う言葉通り、サブリースにはデメリットもあります。

メリット、デメリットの両方を把握した上で、検討して頂きたいと思います。

収益性の低下

 サブリース契約の場合、サブリース会社がオーナーと入居者の間に入ります。そのため、入居者の支払う家賃が全額オーナーのものになるわけではありません。家賃保証率は80~90%が相場といわれています。

 これにより、物件の利回り(投資効率)もサブリースを行わない場合に比べて低くなります。

 「この物件なら絶対満室になる!」、という自信がある場合は、サブリースはしない方がいいですね。しかし、そう言い切れる方は中々少ないのではないでしょうか。

 そこで、結局は空室というリスクを背負う代わりに収益性を高めるか、それとも収益性を下げる代わりに空室というリスクを避けるかという2択になります。オーナー自身が、どちらを取るか考えて選択することになります。

家賃は保証されるが、減額される場合もある

 安定して家賃収入を得ることができるサブリースですが、同額の家賃保証がずっと続くわけではありません。多くの場合、保証家賃の見直しが2年ごとに行われます。この見直しによって賃料が下がることがほとんどです。

 この賃料見直しによってトラブルが発生し、問題視されています。とある会社では「10年間家賃を下げない」としながらその会社の経営悪化を理由にオーナーに賃料減額を求めたことで訴訟にまで発展したケースもあります。

入居者を選ぶことができない

 サブリースを活用すると、サブリース会社が入居者募集や入退去の手続きなどを行うことになります。そのためオーナーが自ら入居者を選ぶことはできません。

 サブリース会社は、入居者の有無に関わらずオーナーに保証賃料を支払う必要がありますので、入居者をつけて家賃収入を確保できなければ不足分をサブリース業者が負担しなければなりません。

 そのため、サブリース会社によっては入居者審査のハードルを低く設定してでも入居者をつけようとする可能性もあります。

 その結果、オーナーとしては好ましく思わない入居者が入居してしまうことがないとも言い切れません。

オーナーは不利な立場?

 サブリース契約は家主とサブリース会社間の賃貸借契約なので、借地借家法に基づき法的な判断がされます。と言う事は、家主が「賃貸人」であり、経済的強者とみなされるため、賃借人が大手企業であっても借地借家法では大手企業の立場が有利になります。

 賃借人の会社が専門的な知識とノウハウをもつ一方で、賃貸人は賃貸経営の経験が乏しい個人家主の場合が多く、法律が想定する強者と弱者の立場が入れ替わっていても、裁判所の判断は変わりません。

ご相談下さい

 サブリース契約を結んだ時点では、サブリースのメリットにのみ目が向き、30年一括借上げ・家賃保証のうたい文句が揺らぐ可能性を把握していないオーナー様も少なからずいらっしゃいます。

 とは言っても、サブリースは賃貸経営を安定させるための有効な手段の1つではあります。サブリースをご検討のオーナー様は、契約前に是非、中京ハウジング(株)までご相談下さい。メリット・デメリットを含め丁寧にご説明させて頂きます。

この記事を書いた人
東原 相信 トウハラ ソウシン
東原 相信
不動産を持ち続けていればどんどん価値が上がるという「不動産神話」はすでに過去のものとなり、空室の増加や賃料の下落などに悩むオーナーの声をよく耳にします。つまり、賃貸経営は事業者(オーナー)の「経営力」の差が空室率に直結する時代が訪れました。私は、CPMとしての知識と経験で全力でオーナーの賃貸経営のサポートをいたします。
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