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2020年06月08日
賃貸経営まめ知識

鍵の管理について(Q&A)

Q 30戸のファミリー向け賃貸マンションを所有していますが、各部屋の鍵を1つずつ私が所持しています。貸主が鍵を所持するのはリスクがある、という話を聞きましたが、どのようなリスクがありますか?所持しない方がいいのでしょうか。

A  シリンダーを交換すると鍵は3個渡されて、入居者に2個渡し、管理会社かオーナーが残りの1個を所持する例が多いですね。ご質問の「貸主が所持することによるリスク」には、以下のようなことが考えられます。

 まず、その鍵が盗難で持ち去られた場合、該当する部屋のシリンダーをそのままにしておくと、入居者が侵入盗にあう危険があるので、すぐに交換しなければなりません。その費用は、カギを盗まれたオーナーが負担することになりますし、それが原因で入居者が侵入盗にあえば、オーナーへの損害賠償にも発展します。財産を奪われるだけでなく危害を加えられたら、もっと深刻な事態になります。

 次に、盗難にあわなくても、オーナーの身内が鍵を持ち出して、不法行為をする、というリスクもあります(めったに無いことですが)。それを防ぐには、鍵のかかる金庫で厳重に管理することです。そして、鍵に、物件名と号室を特定できるような情報を書かないことです。つまり「〇〇マンション〇号室」とは記入しないのです。記入しないで、どうやって物件を特定すればいいか、ということになりますが、物件名の代わりに「物件番号」を用いるとか、号室には「たとえば、35(いくつでもいい)という数字を加える」
などのルールを決めるといいでしょう。

 でも、そんな面倒なことをするなら、一番簡単なのは「所持しない」ことです。管理会社に預ける方がオーナーは気が楽ですし、リスクからも解放されます。オーナーが、入居中の部屋の鍵を「あえて」所持する理由は見当たりませんね。

Q  シリンダーの交換費用を入居者さんに負担してもらっています。前に「この鍵の所有権は自分にある」と入居者から言われたことがあります。鍵の所有権はどちらにあるのでしょうか。

A  入居者が負担したのは交換費用です。「鍵本体の代金」ではありません。したがって、シリンダーと鍵の所有権はオーナーにあります。そのように説明してください。もし、入居者への請求明細に「カギ代」などと書かれていたら「交換費用」に書き換えるようにしてください。

Q  古い物件なので、一部の部屋は「ピッキングに弱い」と言われるディスクシリンダーです。問題はないでしょうか。

A  基本的には、ピッキングに時間がかかり防犯性の高い「ディンプルキー」などに交換しておくべきです。「ピッキングに弱い」ということは周知されていることなので、
あえて交換せずに入居者が被害にあったら、オーナーが責任を追及される可能性は否定できません。シリンダー部分の交換で済み、費用も高くはありません。

Q  入居者の中には、シリンダー交換費用の負担を承諾しない方もいて、その場合は「万一盗難被害にあっても賠償等を申し立てない」と一筆いれてもらっています。これで大丈夫ですか。

A  微妙だと思います。契約時に一筆入れても、被害が現実になれば損害を請求してくる人もいるでしょう。貸主には、「借主が無事に平穏に暮らせる貸室を提供する責任」があるので、そのことが問われると思います。相手は「無知な消費者」という立場ですから、入居時に書いた「一筆」のような文書は無効と取り扱われる可能性もあります。どうしても借主が負担を拒否するなら、オーナーが負担してでも交換した方がリスクを回避できます。

この記事を書いた人
東原 相信 トウハラ ソウシン
東原 相信
不動産を持ち続けていればどんどん価値が上がるという「不動産神話」はすでに過去のものとなり、空室の増加や賃料の下落などに悩むオーナーの声をよく耳にします。つまり、賃貸経営は事業者(オーナー)の「経営力」の差が空室率に直結する時代が訪れました。私は、CPMとしての知識と経験で全力でオーナーの賃貸経営のサポートをいたします。
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