確定申告後に見直したい！賃貸経営の「真の利益」とは？③

最適な経営判断のためのケーススタディ

確定申告で算出された「税引前利益（不動産所得）」は、以下のような要素と組み合わせることで、最適な経営判断がしやすくなります。

・減価償却の期間：減価償却の額や残り期間
・借入状況：ローンの残債や金利、残り期間
・物件の状態：築年数や大規模修繕の履歴
・内部留保：余裕資金

税引前利益とこれらを掛け合わせることで、「設備投資をすべきか」「家賃設定を見直すべきか」「現状維持が最適か」など、有効な次の一手が見えてきます。

一例として、賃貸経営でよく直面する、2つのケーススタディで考えてみましょう。

●減価償却が大幅に減少した物件
築年数が進むと、帳簿上の経費である「減価償却費」が減少していきます。

これにより、税務上の「不動産所得」が増え、納税額が急増する傾向にあります。

その結果、帳簿上の利益は多いのに、手残りが少ない現象が起きやすくなります。

【経営判断のヒント】
直近の税引前利益が十分に出ており、内部留保に余裕があるなら、増えた不動産所得を将来の空室対策のために「物件性能や設備のグレードアップ」に充てるという選択が有効です。

これにより、税負担をコントロールしながら、稼ぐ力を底上げできます。

●ローン返済中の物件
ローン返済中の物件では、毎月の返済によってキャッシュの流出が発生します。

そのため、空室が発生すると、オーナー様はプレッシャーから「早く埋めるために家賃を下げるべきか」といった短絡的な判断に陥りがちです。

【経営判断のヒント】
目先の空室を埋めるための「安易な家賃値下げ」は、避けるべきです。

なぜなら、一時的に稼働率を改善するものの、長期的な収益性を損なうリスクがあるからです。

家賃値下げの前に「一時的な負担（敷金・礼金の減額やフリーレント）」で済む施策を検討してみましょう。

また、状況によっては、あえて家賃値下げをして稼働率を高めた方が良い場合もあります。

税引前利益を見て「多かった、少なかった」と一喜一憂で終わってしまっては意味がありません。

重要なのは、その数字を冷静に見つめ、「次に何をすべきか」を正しく判断することです。