確定申告後に見直したい！賃貸経営の「真の利益」とは？②

個人事業主の場合、青色申告決算書（不動産所得用）の「差引金額」が、税引前利益（不動産所得）です。

計算式はシンプルです。

不動産所得 ＝ 総収入金額 − 必要経費

つまり、収入を増やす、または経費を減らすことが不動産所得を高める方法ということです。

具体的な施策は、以下のとおりです。

空室対策による稼働率の向上と並行して、「1室あたりの賃料」および「家賃外収入」の底上げに力を入れることが、税引前利益を最大化する鍵を握っています。

●賃料相場の確認と改定
1室あたりの収益を高める第一歩は、現行の賃料が周辺相場と合っているかを確認することです。

相場より割安な場合は、家賃値上げ交渉や、新規募集時の賃料見直しなどを検討しましょう。

●家賃外収入の多角化
敷地の余剰スペースを「資産」として捉え直し、駐輪場やトランクルームの設置などで収益源を増やします。

自動販売機の設置も人気ですが、通行量などによって収益が大きく変わってきます。

そのため、慎重な市場調査が欠かせません。

経費削減において重要なのは、「安かろう悪かろう」ではなく、コストパフォーマンスを意識した「コストの最適化」の視点です。

たとえば、管理手数料を強引に削減すると、サービス品質の低下を招き、入居者満足度やリーシング（客付け）に悪影響を及ぼすリスクがあります。

このため、経費削減はサービスに影響しない固定費から着手しましょう。

●共用部電気代の削減
昨今の光熱費上昇に伴い、共用部の電気代見直しは有効な手段です。

月々の削減額は、わずかな金額かもしれません。

しかし、電気代は継続的に発生する経費であるため、「共用灯のLED化」や「電力会社の切り替え」などによって、長期的なキャッシュフローに大きな差が生まれます。

注意点としては、電力会社に切り替えた結果、逆に電気代が上がるケースもあります。

現在の料金プランと条件を十分に比較し、「切り替えによって本当に経費が削減できるか」を慎重に見極める必要があります。

●定期清掃の見直し
現在、入居者から共用部の清掃に関するクレームがなく、かつ清掃回数が過剰に設定されている場合は、見直しの余地があります。

ただし、清掃回数をやみくもに削るのではなく、「美観が維持できる範囲で回数を調整できないか」を管理会社と相談してみましょう。

あくまでも、適正な回数にすることが大事です。

今回はこのあたりにして、続きは次回ブログで。（次回 3/26）