不動産売却と確定申告｜必要書類と手続きは？

不動産を売却しても、利益も損失もなく、特例も利用しない場合は申告不要です。

一方で、以下のいずれかに当てはまる場合は確定申告が必要となります。

　不動産を売却しても、利益も損失もなく、特例も利用しない場合は申告不要です。

　一方で、以下のいずれかに当てはまる場合は確定申告が必要となります。

①譲渡所得がプラスになった場合

　不動産を売却して利益（譲渡所得）が出たときは、所得税・住民税の課税対象となり、必ず確定申告が必要です。

　譲渡所得は以下の式で計算します。

　譲渡所得＝譲渡価額（売却価格）－（取得費＋譲渡費用）

・取得費とは？：購入代金、仲介手数料、登記費用、リフォーム費用 など

・譲渡費用とは？：仲介手数料、測量費、解体費用、契約書の印紙税 など

　計算の結果がプラスなら課税対象、マイナスなら損益通算や繰越控除の対象になります。

②特例や控除を利用したい場合

　譲渡所得がゼロでも、特例や控除を使いたい場合は申告が必要です。

　これにより、数百万円単位の節税効果が得られるケースもあります。

③損失を他の所得と相殺したい場合

　マイホームを売却して赤字になった場合でも損益通算や繰越控除の制度があるため、確定申告をすれば有利に働きます。

　損失が出ても申告不要ではなく、むしろ申告することで節税につながるのがポイントです。

　不動産を売却したら、翌年に確定申告を行う必要がある場合があります。
　
　初めての方でも迷わないように、申告の時期と全体の流れを押さえておきましょう。

・申告期間：売却した翌年の2月16日～3月15日

・納税期限：3月15日まで

　なお、納付期限が土日祝に重なる場合は翌平日が期限となります。

　この期限までに必要な資料をそろえ、確定申告と納税を済ませるのが基本です。

　申告をする人は納税期限までに以下のステップを進めていきましょう。

①売却に関する資料を集める

　「いくらで売ったか」「取得にいくらかかったか」を証明する資料を整理します。

　これらを後から探すのは大変なので、売却直後から準備しておくと安心です。

・売買契約書（購入時・売却時）

・仲介手数料や登記費用の領収書

・測量費、解体費などの領収書

・登記事項証明書、固定資産税評価証明書　など

 
②譲渡所得を計算する

　前述の公式（譲渡価額－〈取得費＋譲渡費用〉）で計算します。

　ご自身で計算するのが難しい場合は税理士に依頼すると安心です。


③特例が使えるか確認する

　各種特例が適用できるかを確認しましょう。

　他の制度と併用できない特例もあるため、複数の特例に該当する場合は「どれを選ぶか」もポイントになります。

例：3,000万円控除と買い替え特例は併用不可など

④確定申告書を作成する

　不動産を売却した際、確定申告に必要となる書類は以下の通りです。

・確定申告書B

・譲渡所得の内訳書（分離課税用）

・各特例に必要な添付書類（住民票、登記事項証明書のコピー など）

 
⑤確定申告を行う

　e-Tax（電子申告）か、書面で税務署に提出します。

　合わせて、納税が必要な場合はこれを納めます。振替納税や延納制度を利用することも可能です。　

　不動産売却の確定申告で押さえておきたいのが、「短期譲渡」と「長期譲渡」の区分です。

　短期と長期、どちらに当てはまるかで、所得税 と住民税の税率が変わり、利用できる特例にも影響します。

　両者を分ける基準は「所有期間が5年以下か、5年超か」です。

所有期間5年以下→短期譲渡所得

所有期間5年超→長期譲渡所得

　ただし、所有期間の判定は「売却した年の1月1日時点」で行う点に注意が必要です。

　短期譲渡と長期譲渡どちらかで、税率がほぼ倍違ってきます。

短期譲渡所得：所得税30%＋住民税9%＝合計39%

長期譲渡所得：所得税15%＋住民税5%＝合計20%

　また、短期・長期の譲渡所得は、特例と深く関わる点にも注意が必要です。

　たとえば、「居住用財産の3,000万円特別控除」などの特例は、短期・長期を問わず適用可能です。

　一方、「所有10年以上の軽減税率」が使えるのは長期譲渡のみです（居住用財産を譲渡した場合）。