賃料増額は繁忙期が絶好の機会！実現のための方法は？③

感覚や勘に頼らずデータに裏付けされた賃料設定を行うことで、長期的な安定経営につながることを前回お伝えしましたので、今回は賃料増額を行うタイミング等についてお伝えしていきます。

賃料を上げる際には、どのタイミングで実施するかが極めて重要です。

ここでは、3つのタイミングについて確認しておきましょう。

1.次回募集時：最も調整しやすいタイミング

入居者が退去した後の新規募集時は、契約前のためトラブルリスクがありません。

周辺の賃料相場や物件価値を反映させることで、適正な賃料を設定しやすくなります。

また、募集条件や掲載写真、物件の訴求内容も同時に見直すことで、より効果的な募集活動が行えます。

2.契約更新時：根拠があれば入居者の理解を得やすい

契約更新時は、相場に基づいた増額であれば比較的合意を得やすいといえます。

特に、あらゆるサービスや商品の価格が上昇する現在のタイミングは、一定の賃料調整が受け入れられやすい状況にあります。

3.契約期間中：慎重な対応が求められるタイミング

契約の途中で賃料を上げる場合は、入居者に唐突な印象を与えやすく、トラブルに発展するおそれがあります。

借地借家法第32条では、正当な事由（根拠）があれば貸主が増額を請求できると定めています。

しかし、入居者が同意しなければ調停や訴訟に発展する可能性があります。

実際に値上げを行う場合は、次のような合理的な理由を文書で明示し、丁寧に説明することが重要です。

・固定資産税などの租税負担が増加した場合
・建物や土地の価格が上昇した場合
・現行賃料が周辺相場と比べて明らかに低い場合
・物価上昇など経済事情が大きく影響する場合

入居者とのトラブルリスクを考えると、賃料の見直しは①次回募集時または②契約更新時に行うのが得策ではないでしょうか。

ここまでの内容を踏まえると、賃料を上げる最も合理的なタイミングは「需要が最も高まる繁忙期=1〜3月」といえるでしょう。

この時期は転勤や新生活に伴う引っ越し需要が増えるため、多少の賃料増額でも入居希望者を確保しやすくなります。

賃料を増額したうえで募集開始後は、一定期間（1週間後など）の反響率や内見数をモニタリングすることが大切です。

反響が想定より少ない場合は、以下のような改善策を検討しましょう。

・募集条件の見直し（敷金・礼金なし、フリーレントの導入など）
・募集広告の写真や文面の改善
・出稿媒体を増やす

募集開始から約2週間経過しても反響が少ない場合は、賃料そのものを再検討することも視野に入れる必要があります。

入退去だけではなく、更新のタイミングも繁忙期に集中するため賃料増額のチャンスです。

この機会を利用して、収益拡大を狙いましょう。