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2020年05月12日
賃貸経営まめ知識

その選択は誤っていませんか?

 今回は「目的」と「手段」についてレポートいたします。賃貸経営を始めたオーナー様には、それぞれに目的があったはずです。相続税対策や土地活用、収益をあげてキャッシュを残す、親から継承した財産を維持するなどと様々です。購入して数年で売却して利益を出すことを目的にしている大家さんもいらっしゃいます。ところが賃貸経営は長いので、途中で本来の目的を見失ってしまうことがあります。

大規模修繕をすべきか見送るか?

 築35年のマンションをご所有のオーナー様がいます。そろそろ2回目の大規模修繕工事の提案を管理会社から受けました。家賃収入が減っているのに修繕費用ばかりが増えているところへ、多額の費用がかかる工事の判断に迷いますし、この工事をすると残しておいたキャッシュが手元から消えてしまうことを不安に感じています。このように迷ったときは賃貸経営の目的を再確認してみるのです。

 賃貸経営は「あと5~10年」でその後は取り壊す予定なら、大規模な修繕工事は見送って、緊急性の高い部分だけ修繕や部品の取り換えで対処すればよいでしょう。そして契約はすべて定期借家権に切り替えるという方針も決まります。反対に、まだまだ20年も30年も経営するという目的なら、今が大規模修繕工事のベストタイミングです。この工事をしっかりとやっておかないと、トラブルが起きてもっと費用負担が増えて、入居者さんに不便をかけて入居率を落としてしまうでしょう。

 今回のように、多額のお金が出ていってしまうという現実に意識を奪われると、本来の目的に合った正しい手段を選択できない場合があります。

目的と目標と手段の三角関係とは?

 「目的」を達成するためには、そのための「目標」を立てて、それを実現する「手段」を選択する必要があります。目的→目標→手段の順ですね。手段とは、目の前の目標達成のために考えるのですが、その先にある目的を取り違えると、誤った判断をしてしまうことがあります。例を挙げて説明しましょう。

 あるオーナーが、現在は残念ながら85%を切っている入居率を「年間を通して92%を達成してほしい」という目標を管理会社にお願いしました。そこで管理会社は平均5000円くらいの「家賃の値下げ案」を提案してきました。「これでしたら、いま空いている部屋はすべて決めることができます」。たしかに家賃を5000円下げれば空いている部屋は無くなり入居率も高くなるでしょう。しかしオーナーは「入居率を高くする目的」を管理会社に告げていなかったのです。その目的とは「必要な収益を確保して手元にキャッシュを残すため」でした。このままの実績では昨年の収益を下回り、将来のための投資計画に狂いが生じてしまいます。このように収益確保が目的の場合は、家賃を下げて部屋を決めても、それでは必要な結果は得られないでしょう。

 この「入居率92%」の目標達成のための手段は「ひとつ」ではありませんが、目的が分かっていないと誤った提案をしてしまうことがあります。さらにオーナー様ご自身も本来の目的を見失って「家賃の値下げ」に同意してしまうかもしれません。

 この場合なら値下げではなく、家賃を維持したまま募集方法の再検討や部屋のモデルルーム化という手段を考えるべきです。

 あるいは家賃の数ヶ月分の投資をして、壁紙を替えたり収納を増やしたり新しい設備を追加するという手段を検討すべきです。

 このように目的を明確に示したうえで目標を掲げるなら、大きく誤った手段を選択しないで済みます。賃貸経営を始めたときの目的を覚えていますか?そして現在の目的は何ですか?目的を明確に管理会社に伝えて、正しい手段を選択してください。

 当社は、CPM流にオーナーの目的の達成を目指し、マンション経営をサポートする会社です。マンション経営のご相談は、中京ハウジング(株)にお任せください。

この記事を書いた人
東原 相信 トウハラ ソウシン
東原 相信
不動産を持ち続けていればどんどん価値が上がるという「不動産神話」はすでに過去のものとなり、空室の増加や賃料の下落などに悩むオーナーの声をよく耳にします。つまり、賃貸経営は事業者(オーナー)の「経営力」の差が空室率に直結する時代が訪れました。私は、CPMとしての知識と経験で全力でオーナーの賃貸経営のサポートをいたします。
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