通信簿をつけていますか？

「賃貸経営の通信簿」を定期的につけていますか？投資した土地建物が「収益を生み出しているか」を客観的に知る必要がありますので定期的なチェックが必要です。

　一般にオーナー様や管理会社が賃貸経営を判断するのは「入居率が高い低い」「修繕費用等の経費が多い少ない」など表面的な部分だけを見ていることが多いのですが、それでは本当の姿が見えません。たとえ部屋が満室でも大幅に家賃を値下げして決めていたら収入は減ってしまいます。表面的に満室に見えても必要な収益は稼げていない可能性が高いです。あるいは、経費削減のために必要なメンテナンスやリフォームを行わなかったら、結果的に家賃収入は「削減した経費以上」に減ってしまうでしょう。常に「賃貸経営に必要な収益が得られているか」という目線で評価する必要があるのです。投資分析という難しい手法でなく、単純な数字を計算するだけで出来る方法がありますので覚えていただきたいと思います。

　満室時に得られる想定収入合計を「あるべき賃料収入」と呼ぶことにします。もちろん適正に査定された範囲であるとします。家賃が5万円で10世帯のマンションの「あるべき賃料収入」は月額で50万円、年間で600万円になります。しかし、大家さんは実際に年間600万円の家賃収入を得ることは難しいです。なぜなら、空室や値引きや未回収損失という「ロス」が発生するからです。その結果で得られた家賃収入を「実際の家賃収入」と呼ぶことにします。前述のマンションで計算してみると、

あるべき賃料収入　600万円
△空室等のロス　　120万円（20％）
実際の賃料収入　　480万円

のようになります。本当は年間600万円の能力があるのに480万円の収入に甘んじていることが分かります。つぎに「運営費」を計算します。運営費には、税金、保険料、光熱費、交通費、販促費（広告料など）、管理フィー、原状回復と修繕にかかる費用などがあります。そして「実際の家賃収入」から「運営費」を差し引くと「純利益」が算出されます。これこそがオーナー様が目指す「収益」であり物件の実力です。最後に「収益」からローン返済額を引くと「キャッシュフロー」が計算できます。このキャッシュフローは、収益と並んで賃貸経営の通信簿をつけるときの重要な数字になります。すべてを計算してみましょう。

あるべき賃料収入　600万円
△空室等のロス　　120万円（20％）
実際の賃料収入　　480万円
△運営費　　　　　120万円
収益　　　　　　　360万円
△ローン返済額　　240万円
キャッシュフロー　120万円

これが賃貸経営の成績を判断するための基本となる数字と計算式です。

　この計算による収益表を毎月、あるいは6ヶ月、または年間ごとに作成して、さらに複数年を通して眺めると、賃貸経営の課題が見えてきます。賃貸経営の目的のひとつは「収益をあげる」ことですが、その収益に重大な影響を与えるのが「あるべき賃料収入」「空室等のロス」「運営費」という３つの数字ですから、これらを改善することが、賃貸経営の課題となるのです。

１．「あるべき賃料収入」という潜在能力をもっと引き上げられないか
２．「空室等のロス」をもっと小さくすることはできないか
３．「運営費」の中の必要な支出と不要な出費を分けて効率を上げていくには

　この３つは賃貸経営の「永遠の課題」でもありますが、ご自身の物件のリアルな数字と向き合うことで、具体的な改善方法を考えていくというベースになります。ご自身でも作れる通信簿ですので、まずは簡単な計算をしてみてはいかがでしょうか。

　もし、不明な点がございましたら、中京ハウジング（株）までご相談下さい。