空室対策は４つのケースで考える

　「空室対策」のために、建物や設備を修繕したり、グレードアップさせる工事を検討するときが必ず訪れます。そのときにオーナーは、「やるかやらないか」で迷うことでしょう。何百万円、場合によっては数千万円の投資になるので失敗したら大変です。もしタ
イムマシンがあるなら、未来に行って成功を確認してから決断したいものですが、残念ながらタイムマシンは、まだ発明されていません。

　そこで今回は「３つのケース」を想定して検討することを提案いたします。

　その３ つとは？ひとつめは「このまま何もしない」というケースです。

　ふたつめは「家賃の値下げで対応する」というケースです。

　みっつめは「投資する」というケースです。投資はさらに「小規模の投資」と「大規模な投資」に区別できますので、すると「４つのケース」になります。このケースごとに「収入と支出」の数字を検討するのです。

　つまり「どのケースが最も収益が増えるか」です。その数字とはどんなものか、というと、以上の５つです。

①想定家賃収入（満室の計算ではない）
②運営費（賃貸経営にかかる経費）
③純利益（①から②を差し引く）
④ローン返済（元利の合計額）
⑤キャッシュフロー（③－④）

　３つのケースで、これらの数字を見比べてみると、タイムマシンには及びませんが「少し未来が見えてくる」はずです。

　判断基準の１番目は「純利益」です。収入と支出の差が「一番大きい」のはどのケースでしょうか。２番目は「キャッシュフロー」です。現金が一番多く手元に残るのはどのケースでしょうか。下記にに実際に数字を入れて表を作成してみました。あくまでも「想定数字」ですので参考程度かもしれませんが、イメージはご理解いただけると思います。

　家賃５万円の木造アパートが１０戸で、空室は４戸とした時の年間の数字です。

「①何もしない」では、満室なら年間６００万の収入のところ、４室が空いているので３６０万円の家賃収入です。運営費（満室賃料の２０％程度）を差し引くと２４０万円の利益が残ります。ローンも残っていないので、キャッシュフローも２４０万円です。月に２０万円の「手残り」です。

　「②家賃値下げ」では、募集家賃を４万５千円に下げています。この場合は全室の家賃を４万５千円で計算しています。なぜなら家賃を下げれば、他の入居者も「値下げ」を要求してくるからです。インターネットで募集する以上、新しい家賃を入居者に隠すこと
はできません。断れば退去につながるでしょう。値下げしても空室は２つに減るので、利益が３２４万円になりました。月に２７万円の「手残り」です。

　「③小規模投資」では、各室に３０万円をかけて、設備の更新・新設、内装のリニューアル等、予算内で一番効果が高いと想定される工事を実施した計算です。総額３６０万円の費用は、「年利３％・返済期間３年」で借入れとします。募集賃料は５万２千円で空
室も１室に減るので、ローン返済をしたあとのキャッシュフローは３１２万円です。月に２６万円の「手残り」です。「値下げ」と比べるとキャッシュフローが減ってしまいますが、３年後は返済がなくなります。また、返済期間を５年にすれば、キャッシュフローは３６０万円（月に３０万円）に増やすことができます。

　「④大規模投資」では、各室に１５０万円と外装に５００万円で、総額２０００万円のリニューアル工事を実施した計算です。費用は、「年利２％・返済期間１０年」で借入れとします。募集賃料は６万円で、空室率も５％程度に減るので、ローン返済をしたあと
のキャッシュフローは３２０万円です。月に２６万６千円の「手残り」です。「値下げ」と「小規模投資」と比べると大きな差はありませんが、物件は「見違えるように」なります。その価値を、どのように評価するかで「見かた」が変わってくるでしょう。

　このような表を作成し、どういった投資を行うかを決めるのが投資分析の１つです。

　実は判断基準は「もうひとつ」あります。３番目は「オーナーのご事情」です。５年～１０年以内に取り壊す予定の建物もありますし、先祖の代から暮らしている地元で「みすぼらしい」建物を晒（さら）したくない、というお考えのオーナーいらっしゃいます。

　「収益を増やしたい」「借金はいやだ」というお考えの違いも、それぞれにあるでしょう。

　このように「空室対策」の答えは「ひとつしかない」のではありません。４つのケースで想定してみると決断の大きな助けになるのではないでしょうか。

　投資判断でお困りのオーナー様は、中京ハウジング（株）にご相談下さい。