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2020年04月14日
賃貸経営まめ知識

築30年を考える

いま、築30年を超える物件が市場の多くを占めるようになっています。理由は、バブル期に節税目的で建築ラッシュが起きたことにあります。

バブル期の建物の特徴

 バブル期の建物の特徴は、相続税対策で建てられたので、それまでの木賃アパートと比べてRC造が多いことにあります。建築コストを惜しまずに建てられたものが多く、(過分に)良質の賃貸マンションが大量に供給されています。また、ハウスメーカーが力を入れ始めたので軽量鉄骨造も多くなっています。「3点式ユニットバス」や、2DKや3DKのような「部屋を細かく仕切った間取り」や、3LDKという「ファミリー向けの間取り」なども、この時期の特徴です。これらは皆、現在の需要には合わなくなっています。「建築費が高い」「金利が高い」というのもこの頃の特徴です。

 これらの建物が築30年を超えて設備等の改修を含めた大規模修繕の時期に入っています。しかし調査によると、ほとんどの個人オーナーは大規模修繕の計画を立てていません。なので、修繕費用の積立をしていない、というのが実態です。最初の10年は(ほとんど)修繕費用がかかりませんし、空室を埋めるのに苦労もいらないのが「その」理由でしょう。でも、ご存知のように20年後から、一生の半分以上の修繕費がかかるようになります。

 いま、ご所有の建物が新築であっても、まだ築10年であっても、「30年問題」は必ず訪れますので、今から手立てを講じておくべきですね。では、具体的にどんな手立てが必要か考えてみましょう。

修繕計画を立てる

 まず始まりは「計画を立てる」ことからです。建物や設備は経過年数に応じた老朽化の予想がつきますから、「何年後にどれくらいの修繕費用が必要か」という計画を(たとえ簡易でも)立てておくべきですね。

修繕費の積立をする

 必要な費用が分かれば、それに合わせて用意することができます。

 一般的には、1Kなら4000円~5000円、2DKなら5000円~6000円程度(ともに月額)の積み立てが必要、と言われています。

定期的に点検する

 計画を立てても「その通りに」修繕が必要とは限りませんから、定期的に建物と設備を点検しておく必要があります。

 次は修繕ではなく、物件力をつけるためのリニューアルについての手立てです。

ターゲットを定める

 「どんな借主に住んでもらうのか」おおよそのイメージを持った方が、「効果の高いリニューアル」の方針が立てやすくなります。30年前の2DKは新婚さん、就学前のお子さんのいるファミリー、年配のご夫婦・・・というような「漠然としたターゲット」でした。それを、「30代の単身者」とか「ペットを飼っている単身女性」というように絞り込むと、同じ時期に建った同じタイプの物件との「差別化」を打ち出しやすくなります。

差別化を意識する

 差別化は「お金をかける」ことではありません。エントランスや集合ポストに「花を飾る」だけでも差別化です。共用部分が「いつも綺麗」なのも差別化になります。ここは、オーナーの手間とアイディアの「かけどころ」です。

「収益還元」で考える

 リニューアル費用を検討するときは「投資効果」で考えましょう。「壁クロスを借主に自由に選ばせる」のに、10万円の費用が余分にかかるとして、それで「いくら高く貸せるか」、あるいは「いくら家賃を下げないで済むか」、あるいは「どれだけ早く決まるか」と想定して計算します。

 20%を超える投資効果なら「ゴーサイン」ではないでしょうか。10万円の投資なら月額で1700円ほどの金額です。

おわりに

 築30 年超の建物を何もしないでおくと、① 家賃の値下がり、②空室、③ 修繕費用の負担増、という「三重苦」に見舞われてしまいます。築30年を超えている物件の中にも、高い入居率を維持して収益を確保しているものと、三重苦に困っているものと二極化になっています。

 ぜひ、前者の「勝ち組」になってください。いま「築浅」であっても、必要な手立てを「いますぐに」始めてください。私たちもお手伝いさせていただきます。

 また、築30年を超えたマンション管理も中京ハウジング(株)にお任せください。

 

この記事を書いた人
東原 相信 トウハラ ソウシン
東原 相信
不動産を持ち続けていればどんどん価値が上がるという「不動産神話」はすでに過去のものとなり、空室の増加や賃料の下落などに悩むオーナーの声をよく耳にします。つまり、賃貸経営は事業者(オーナー)の「経営力」の差が空室率に直結する時代が訪れました。私は、CPMとしての知識と経験で全力でオーナーの賃貸経営のサポートをいたします。
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