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2020年04月02日
賃貸経営まめ知識

連帯保証契約が大きく変わります! その③

昨日より、改正民法が施行されました。賃貸物件の大家さんに関係の深い、連帯保証人に関する改正点について、注意するポイントを昨日、一昨日と確認してきましたが、本日が最終回となります。

契約更新の場合

 五つ目の注意点は重要です。今回の改正内容は新規契約でなく、改正前に締結された契約の更新後にも適用される可能性がある点です。

 連帯保証人に関する新民法の規定は、賃貸借契約だけのために改正されるのでは無いため、改正以前の賃貸借契約が更新後に適用されるかどうかは明文化されていません。しかし賃貸管理業界では、更新時に契約書を作成し連帯保証人に署名捺印をいただくという合意更新の場合は、改正民法が適用されるとの解釈がなされています。一方で更新時、連帯保証人に署名捺印をいただかない場合は自動更新となるため、引き続き旧民法が適用されるとの解釈がなされているのです。

 ここで注意しなければならないのが、既存の契約には極度額の記載がないことです。改正民法が適用される場合は極度額設定をしなければ保証契約が無効となってしまいます。「更新時の契約書に連帯保証人に署名捺印いただいたのに、極度額の設定がなかったため保証契約が無効になってしまった」という事態が起こり得ます。4月以降に合意更新をする場合は連帯保証人に通知しても署名はもらわない、という方法が良いのではないでしょうか(自動更新の場合は問題ないと思われます)。

家賃保証会社

 六つ目の注意点は、民法改正とは直接関係はありませんが、民法改正の影響で利用が加速すると思われる家賃債務保証会社についてです。

 多額の極度額が示されることで連帯保証人が難色を示すケースが増えることが予測されるからです。家賃債務保証会社はたくさんあり、保証の内容も各社で異なります。連帯保証人と違って入居者の自殺や夜逃げに伴う損害額を保証しない会社も多くありますので、保証内容をしっかり理解して選ぶことが大切です。

 新しい法律が施行されるときは判例が出ていませんので、条文の解釈が専門家の間でも分かれている部分があります。私たち管理会社も各社ごとに対応が異なる場合もあるでしょう。4月以降の対応について、大家さんの方から管理会社や仲介会社に問い合わせてみることをお勧めします。きっとすでに方針は決まっているはずです。(民法改正の内容を知らなかった仲介営業マンがいたので、ビックリしましたが。。。)

 もしご相談や疑問がございましたら、遠慮無く当社にお申し付けください。

この記事を書いた人
東原 相信 トウハラ ソウシン
東原 相信
不動産を持ち続けていればどんどん価値が上がるという「不動産神話」はすでに過去のものとなり、空室の増加や賃料の下落などに悩むオーナーの声をよく耳にします。つまり、賃貸経営は事業者(オーナー)の「経営力」の差が空室率に直結する時代が訪れました。私は、CPMとしての知識と経験で全力でオーナーの賃貸経営のサポートをいたします。
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