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2020年03月17日
賃貸経営まめ知識

物件の魅力を高く維持するには ①

 繁忙期も終盤になりました。オーナー様の物件はすでに満室になりましたでしょうか。今回のテーマは、「差別化できていますか?」「経営に参加していますか?」です。

2日に渡ってお伝えさせて頂きたいと思います。

一般的に重要な4項目

 高い入居率を維持するための必須条件は「物件の魅力を高く維持すること」ですね。お客様(入居者)が物件のどこに魅力を感じるか、それはお客様によってさまざまですが、一般的には以下の4項目が重要だと言われるでしょう。

 まず「立地」。街の中のどの辺に位置しているか、最寄駅からの距離とか、学校やスーパーは近くにあるかなど、大きな要素です。

 次は「建物」。鉄筋コンクリート造や木造といった構造や外観のデザインなど。あるいは階数や規模を重要視するお客様も多くいます。

 そして「間取」。いま人気なのは部屋の数より広さです。リビングも各部屋も収納も「広さ」が求められています。そして水回り設備の使いやすい配置も大切です。

 最後に「設備」。生活の安全性や便利性を向上させる設備が増えていて、それに合わせてお客様(入居者)の要望も多様になっています。

 「物件の魅力」というと一般的に以上の4項目が浮かびますが、これらに費用をかけて「もっと良くしましょう」というのは「当たり前すぎる」話ですね。今回のテーマでは「お金をかける」より「工夫と努力で物件の魅力を高くする」ことに重点をおいてみます。

「管理が行き届いていること」

 どんなに便利な立地でも、建物の外観が素敵でも、間取が広くて設備が整っていても「管理がズサン」だったら魅力は半減してしまいます。逆に、4項目に劣っていたとしても、「管理が行き届いている」物件は人気が高いです。人気がある、ということは長く住
んでもらえる・・・すなわち「空室になりにくい」ということです。

 では、行き届いた管理とは?・・どんなものでしょうか。まずは、物件のすべての共用部分が「綺麗で整頓されている」ということでしょう。建物の外側もエントランスも通路も駐輪スペースも・・・です。季節の花が綺麗に咲いていたら誰でも心が和みます。反対
に通路にゴミがいつも放置されているところに、いつまでも住みたいとは思わないでしょう。人気のあるお店、ホテルや旅館は、清潔感や季節感が演出されていますね。

 つぎに、「生活ルールが順守さるている」こと。生活音やゴミ出しのルールが守れない入居者がいると「住みにくい」物件になってしまいます。ルールを破る人がいたら注意されて、しっかりと対処されている管理は「快適な暮らし」を保証してくれます。

 そして、「セキュリティが守られている」こと。物件のグレードに見合ったレベルの「安全性」が確保されていることです。

 これらは「お金をかける」というより、オーナーや管理会社が「気付き、努力する」部分が大きいですね。

「差別化ができていること」

 物件の魅力維持にとって2番目のポイントとして「ライバルとの差別化」は重要です。

 オーナーさんと同じタイプの物件は同じエリアに数多く供給されていますね。たとえ2LDKのマンションでも珍しくはありません。新築も次々と供給されています。今この時、同じタイプの多くのライバル物件が「入居募集」していることでしょう。その中で選んでもらうためのキーワードが「差別化」です。

 たとえば、不人気の和室を洋室に変更するのは「差別化」にはなりません。同じことはライバル物件でも実施されていて、珍しいことではありません。でも、高級な畳(たとえば琉球畳やカラー畳など)を使ったら「差別化」になるのではないでしょうか。そのような物件は、あまり聞いたことはありませんから。襖(ふすま)に、洋風でモダンな素材やデザインを取り入れても「差別化」になります。「行き届いた管理」も実は同じです。四季ごとに、それぞれの季節の花が咲き誇っていたら、大きな差別化になりますね。

 差別化とは「特徴がある」ということでもあります。築15年の何の変哲もないキッチンでも、キッチンセットが「真っ赤」に化粧直しされていたら特徴的です。(もちろんセンスの問題はありますけど・・・)。これなら塩ビシールを貼るだけなので費用もあま
りかかりません。差別化を実現するのはお金ではなく、アイデアなのです。

 次のポイントは明日のブログでご紹介させて頂きます。

この記事を書いた人
東原 相信 トウハラ ソウシン
東原 相信
不動産を持ち続けていればどんどん価値が上がるという「不動産神話」はすでに過去のものとなり、空室の増加や賃料の下落などに悩むオーナーの声をよく耳にします。つまり、賃貸経営は事業者(オーナー)の「経営力」の差が空室率に直結する時代が訪れました。私は、CPMとしての知識と経験で全力でオーナーの賃貸経営のサポートをいたします。
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