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2020年03月03日
賃貸経営まめ知識

現場により多く足を運ぶために

 空室対策の中で一番大切なのは「現在の入居者さんに永く住んでもらうこと」です。そのために「定期巡回点検」と「日常清掃」と「修繕計画」が必要になる、というのが今回のお話です。「定期巡回点検」と「日常清掃」をオーナーさんの物件では実施されていま
すか?「修繕計画」を用意されていますでしょうか?

定期巡回点検

 定期巡回点検とは、賃貸物件の「建物・設備と敷地内」に異常がないかを定期的にチェックするものです。月に1回~2回の現場点検を行います。

 定期巡回点検の目的の一番目は「不良個所」を早く見つけることにあります。具体的には、鉄部の塗装、外壁や通路の状態、各設備の稼働状態などですが、例を挙げればキリがありません。異常がある場合は早めに処理をすることによって「余分なコスト」を防ぐこ
とができます。これは「予防メンテナンス」といいますが、人間が健康に暮らすための「健康診断」と同じことです。オーナーさんも定期的に健診を受けておられることでしょう。

 二番目は、施設内の人間に危険な状態が生まれていたら、それを取り除くことでリスクを軽減します。大げさに感じるかもしれませんが、賃貸物件内では、「すべる、転ぶ、転落する」などの事故が起きる可能性があります。床や階段、「手すり」の状態や高さなどに、そのリスクが「いつ」宿るかもしれません。ひとたび起これば、オーナーが背負うものは小さくありませんね。

日常清掃

 定期巡回点検は「月に一度か二度」ですが、もっと頻度を多くして現場に足を運ぶ必要があります。それが「日常清掃」です。

 誰でも、綺麗で整頓されたところで暮らしたいと願うでしょう。エントランスや通路にゴミが落ちていたり汚れていたら、気持ちよく暮らせませんね。自宅なら、自分で玄関から舗道まで掃除するのは珍しくありません。でも賃貸物件の入居者は「それは自分のやる
ことではない」と思っています(勝手に掃除されても困りますが)。「入居者に永く住んでもらう」のに、日常の清掃は欠かせないのです。

 では、その頻度は? 少なくとも「週に一回」は実施したいですね。日常清掃の頻度が高くなれば、それだけ現場に足を運ぶことになります。通路に私物を置いてあったり、ゴミ集積場が乱れていたり、自転車置き場が乱雑になっていれば、すぐに対処することがで
きます。これらの行為も「永く住んでもらう」ことに繋がります。もし、オーナー自ら、週に一回の日常清掃ができるのでしたら「それに越したことはない」と思います。でも、何年間もずっと続けるのは簡単ではありません。休まずに続けることが大切なのです。他人に依頼する場合は、多額の費用をかけると収益を減らしてしまいます。

 低い費用負担で行えるような工夫が必要になります。

修繕計画

 定期巡回点検と日常清掃によって、現場に定期的に足を運ぶことになります。不具合があれば修正するのですが、そのタイミングの「目安」があると便利です。それが「修繕計画」です。

 「修繕計画」とは、建物や設備ごとに、補修や交換や取替えの必要時期を、あらかじめ予想した計画書です。つまり、最初に計画があり、現場点検によって検証しながら、実際に修繕を実施するベストタイミングを決めることができます。それにより費用負担が効率
的になるのです。また、必要な費用も算出されていますので用意しておくこともできます。賃貸経営の目的のひとつは「収益をあげること」です。そのためには、できるだけ運営費用を効率よく使う必要があるのです。運営費の大部分はメンテナンス費用ですから、修繕計画と、現場点検による検証が欠かせないのです。そのうえで、入居者に永く快適
に暮らしてもらうことができれば、さらに「収益をあげる」ことに繋がります。

この記事を書いた人
東原 相信 トウハラ ソウシン
東原 相信
不動産を持ち続けていればどんどん価値が上がるという「不動産神話」はすでに過去のものとなり、空室の増加や賃料の下落などに悩むオーナーの声をよく耳にします。つまり、賃貸経営は事業者(オーナー)の「経営力」の差が空室率に直結する時代が訪れました。私は、CPMとしての知識と経験で全力でオーナーの賃貸経営のサポートをいたします。
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