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2020年01月14日
賃貸経営まめ知識

空室対策はオーナーごとに異なる その②

 でも、「良質とはいえない物件」を、長く暮らしている地元で所有し続けることに、オーナーのプライドはどうでしょうか? 低い家賃に集まる入居者さんのグレードも心配です。そしてさらに、時間が経てば家賃は「さらに」下がり続けていくでしょう。このまま
の10年後が心配です。

リニューアルで対応した場合

 ご相談いただいたオーナーさんの「次の処方箋」を考えてみました。地域の中で「みすぼらしい物件」を持っていたくない、という考えがある場合は、各部屋に100万円程度かけて、外側にも500万円くらいかけて、総額15 00 万円のリニューアルをする、という選択もあります。

 そうすれば、家賃を5千円上げて8万円で募集できるとします。満室時の「あるべき収入」は80万円になります。空室率が5%に大改善されて空室ロスは4万円なので実収入76万になります。運営費が少し増えて18万なら、純利益は58万円です。

 新たに1500万円のローンを組んだので、返済額は42万円に増えました。残る現金は約16万です。

 これなら、満室に近くなるし、収益も増えるし、物件も良質になります。しかし、7年後に壊せないことと、新しい借金をしなければなりません。

空室対策は「埋める」ことではない

 「どの方法が一番いい」という答えはない、のです。オーナーさんの賃貸経営の目的によって処方箋は異なります。それを、「とにかく家賃を下げよう」とか「リニューアルが一番だ」とか、たったひとつの処方箋しか考えないというのは「お勧め」できません。

 空室対策の目的は「部屋を埋めること」ではありません。部屋を埋めるのが目的なら家賃を下げるのが、一番簡単です。

オーナーの賃貸経営の目的を達成すること

 空室対策の目的は「オーナーの賃貸経営の目的を達成すること」です。ですから、元々の、賃貸経営を始めた「最初の目的」を見失わないようにしてください。
・収益を増やして資産価値を高めたい
・現金を手元に多く残して、貯蓄、ローンの早期返済、生活費として活用したい
・地元で誇れる物件を所有していたい
・先祖からの大切な土地を維持し続けたい
このような、いろいろな目的があって、賃貸経営を始めたのでしょう。これらのオーナーの目的によって処方箋は違うのです。

 そして対策を考えるときは複数の案を検討することをお勧めします。もし、現状のままが不満なら、ひとつの案を出して、もう一つの代替案を出して、そして検討するのです。紹介させていただいた事例のように・・・。

 複数の「検討に値する」処方箋を出す業者さんは「腕がいい」ということが言えると思います。ぜひ、腕のいいパートナーを選んでください。

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