空室対策はオーナーごとに異なる　その①

あるオーナーから相談を受けました。その事例を紹介いたしましょう。

　そのオーナーさんは、築１８年の木造アパートを所有されています。７万５千円で募集中で１０戸のうち４戸空いています。「どうすればいいか」と相談されました。

　実はこれだけで、すぐに答えることができませんでした。そのオーナーさんが「どうしたい」のか分からないからです。

　「エッ、部屋を埋めたいのに決まっているじゃない」と思うかもしれませんが、そうでしょうか？ オーナーさんは、ただ部屋を埋めることが「賃貸経営の目的」なのでしょうか。

　オーナーさんには
　・収益を増やしたい
　・地域で誇れるような良質な物件を所有したい
　・７年後に取り壊したい
　・キャッシュフローを改善させて、もう一棟所有したい　　　　　　　　　　　　　　　などそれぞれに、いろいろな目的があるはずです。

　部屋を埋めるのは「そのため」の手段のひとつではありますが、目的ではありません。目的によっては、「部屋を埋める方法」が異なるのです。

　ですから、オーナーさんの「どうしたいのか」をお聞きしないと、正しい答えが出てきません。そこで、少し実態を整理してみました。

　７万５千円で６戸入居しているなら、月の収入は４５万円です。
　「毎月の運営費はどれくらいですか？」と聞いたら「１５万くらい」という返事でした。差し引くと残りは３０万円になります。これが純利益で、「賃貸経営の儲け」です
ね。ローンが７ 年残っていて、毎月の支払いが２ ８ 万円ですから、手元に残るのは２万円です。これではギリギリですね。

　ちなみに、満室だったら、月の収入は７５万円になります。これを「あるべき収入」と名付けます。そして、空室によるロスが４室で３０万円あります。

　オーナーさんの「どうしたらいいか」という問いかけは、「この状況をどう改善したらいいか」という声なんだと思います。

・収益を増やしたいのか
・地域で誇れるような良質な物件を所有したいのか
・７年後に取り壊したいのか
・キャッシュフローを改善させて、もう一棟所有したいのか・・・・

　元々の賃貸経営の目的を確認しながら、答えを探す必要があります。

　部屋を埋める、ひとつの確実な方法として「家賃を下げる、相場に合わせる」という選択があります。１万円下げて６万５千円で募集すれば、きっと決まるでしょう。

　ただしこの選択は、他の部屋も６万５千円に近付くことを承知していただく必要があります。インターネットで募集するので、新しい家賃を居住中の借主さんに隠しておくことはできません。すぐに交渉が入るか、更新のときに値下げ交渉が入るでしょうし、退去
すれば次の家賃は下がります。ある程度の時間が過ぎたら、家賃はすべて６万５千円になる覚悟は必要です。

　先ほどの計算式に当てはめてみましょう。６万５千円に下げると満室時の家賃収
入は６５万円です。空室率が改善されて１５％程度なら空室ロスは１０万円となり実収入は５５万円です。

　運営費が変わらず１５万なら、残りは４０万の純利益となります。ローンを返しても１２万円の現金が残ります。この方法なら、部屋も埋まりますし、収益も増えるし、７年後に取り壊すなら「いい方法」だと思います。オーナーの目的が「そうなら」これも処方箋
のひとつです。

　では、他の処方箋はないでしょうか？それは、次回へのお楽しみとさせて頂きます。