閑散期の空室対策　①

　先週は「繁忙期の空室対策」について考えました。

　繁忙期には、短期間に大量の空室が供給され、大勢の入居希望者が動き、その入居希望者には時間の制約がある、という特徴があります。

　その特徴を考慮して「退室時期を可能な限りコントロールする」「多くのライバル物件の中から選んでもらう工夫をする」「期間限定の特典で入居希望者の“即決”を促す」というような工夫のお話でした。

　今週は閑散期の空室対策についてお話いたします。

　閑散期とは繁忙期以外の期間を言いますが、空室の供給が減少し（退室が減るので）部屋を探す需要も極端に少なくなります。この閑散期の空室対策は基本に忠実であることが大切です。

　空室対策の基本とは、家賃を下げるか、物件の価値を高めるか、または募集方法を強化する、という三つの手段が中心になります。

　まずは、家賃を下げる手段から考えてみましょう。築年数が経過しているのにそれに応じた工夫をしなければ、家賃は当然に下落します。物件（部屋や設備）が古くなり、ライバルとして新築が供給されるからです。また、たとえ工夫をしたとしても地域の賃料相場が下がれば募集家賃も下げなければなりません。そのとき、家賃を下げるには物件の価値に合った「適正賃料」を把握していることが重要となります。

　「下げすぎる」と早く決まるかもしれませんが、本来なら得られた収入を失います。中途半端な値下げ」では空室期間を長引かせるだけです。物件の価値に合った「適正賃料」を査定し提案してくれるパートナーが必要です。

　ただし、空室対策を「家賃の値下げ」だけで対応していると問題が起こります。

　現代はインターネット募集が主流なので「家賃の値下げ」を既存の借主に隠すことはできません。したがって、それを知った借主から値下げを要求されます。更新（自動更新なら２年）のタイミングでは応じざるを得ないのではないでしょうか。

　つぎに、入居者の質（ヒューマングレード）が下がるという懸念もあります。その賃料水準でしか住めない方たちが集まるので、滞納やクレームが増えることを覚悟しなければなりません。

　そして、最後の「立ち退き交渉」が困難になる可能性が高いのです。つまり高額の立退き料を負担することになります。

　家賃を下げる手段を選ぶ場合はリスクを承知の上で、その影響が最小限となるように進める必要があります。たとえば、築２０年を超えたところから定期借家契約に切り替えることによってリスクを減らすことはできます。オーナーは、このような提案が欲しいのではないでしょうか。

　つぎに物件の価値を高める手段を考えてみましょう。物件（部屋や設備）の価値を高めるというと、

・外壁を塗り替えたり
・間取を変更したり
・設備の交換や新設をする

というようなリニューアルを思い浮かべますが、まずは「費用のかからない」方法から検討すべきです。

　その他、着目すべき点もあるのですが、少々長くなってしますので、続きは明日のブログとさせて頂きます。