オーナーが賃貸管理に求めるもの　②

昨日に続き、オーナーが賃貸管理に求める「５つのメリット」についてを再考したいと思います。

　賃貸管理はオーナーに毎月の収入を報告しますが、それだけでは物足りないですね。

　すべてのオーナーには「収益を確保したい」という目標があるはずです。であれば「今年の収益目標」があってしかるべきです。

　その収益を確保するためには、必要な賃料収入が前提となります。それを実現するのは「あるべき賃料」と「稼働率」の掛け算です。このような数値の予算と実績が示されていると、オーナーは収益確保に向けた行動を取りやすいでしょう。

　どのように物件力を保って必要な賃料収入を得るか、どのように不要なコストをカットするか･･･。これが、オーナーが賃貸管理に求める「計数管理力」です。そして、この収益から負債返済額を差し引けば「キャッシュフロー」の予測を計算することができます。それによって、将来を見越した経営が可能となります。

　賃貸経営にとって欠かせない重要テーマが「メンテナンス」です。しかし、オーナーの中で「メンテナンスの専門家」は少ないでしょう。だから結果的に、壊れたり傷んだときにはじめて、修理したり取り替えたりすることになります。あるいは、空室が長く発生し
てはじめて、間取りを変更したり設備の追加・新設を検討することになります。これでは経営が後手に回っているので、余分な費用を負担したり、収入減少という被害を受けることになります。

　メンテナンスとは、壊れる前に、空室が問題になる前に行うものです。そのために日頃の備えが不可欠なのです。人間が健康を保つための条件と同じですね。具体的には、ある程度の修繕計画を立てて、定期点検・定期メンテを行い、日常清掃をしっかりとこなすことです。これらには費用がかかりますが、余分な費用や被害の負担より少なく済むはずです。この「メンテナンス力」も賃貸管理のメリットです。

　賃貸経営は短くても３ ０ 年の長期にわたります。そのためには長期的な視野に立つことが必要です。しかし現実は、目の前の空室やトラブルに目を奪われてしまいます。もちろん、目の前の空室やトラブルを解決することが目下（もっか）の最優先です。しかし一方で、長期的な視野に立ったサポートを、オーナーは求めたいはずです。

　この建物は何年後まで賃貸経営を続けるのか･･･。それによってメンテナンス計画は異なります。立ち退き料の対策も講じる必要があります。最後は売却するのか取り壊すのか･･･。取り壊しの場合は、その後の再利用をどうするか･･･。「行き当たりばったり」の
経営は避けなければなりませんね。いつもバックボーンには、長期展望を基（もと）にしたサポートを求めたいでしょう。これも賃貸管理のメリットのひつとです。

　賃貸管理というと、「家賃の集金」や「トラブルの解決」や「退去の立ち合い」を思い浮かべると思います。これらは、オーナーがやるべき作業の代行業務です。確かに、これらによって「楽ができる」「他の仕事に集中できる」というメリットが生まれます。で
も、賃貸管理にはもうひとつの「収益を確保するためのサポート」というメリットがあることを忘れないでください。

　以上、２日に渡って偉そうな事を書きましたが、当社も完璧にできていない部分があるかもしれません。しかし、私たちはオーナー様に賃貸管理を頼んで良かったと思って頂くため、日々精進して参ります。今後とも、マンション経営は中京ハウジング（株）にお任せ下さい。