マンションごとに違う“お金の現実”

こんにちは。分譲担当の村上です。

最近、ブログがお金の話ばかりになっていますが……それだけ今のマンション管理において避けて通れないテーマなんですよね。
これは本気で向き合わないといけないなぁ～と、まるで自分に言い聞かせているような気がする……

さて、現在、担当している複数の分譲マンションで大規模修繕工事の検討を進めています。
いずれも築25年～30年前後。いわゆる「2回目・3回目修繕」に差しかかる時期の物件です。

検討を進める中で、あらためて強く感じていることがあります。
それは、当初想定していた資金計画が、現実の工事費と合わなくなってきているということです。

多くのマンションでは、新築時や築10年前後に作成された長期修繕計画をベースに積立金が設定されています。（途中見直ししたものも含む）
しかし、その当時と現在とでは状況が大きく変わっています。

・建築資材価格の上昇

・職人不足による人件費の高騰

・足場・防水・塗装などの単価上昇

・設備更新費用の増加

特にここ数年は上昇幅が大きく、「計画書の金額では到底収まらない」というケースも珍しくありません。

この年代のマンションでは、金額の大きい工事が続きます。

・2回目・3回目の大規模修繕工事

・給排水管更新

・機械式駐車場の改修や更新

・エレベーター設備の更新

・屋上防水や外壁補修の本格改修

実施する範囲や規模によりますが、いずれも数千万円から億単位になる可能性がある工事です。

そのため、工事が終わればそれで安心、というわけではなく、重要なのはその後にどのような検討や対策が必要かではないでしょうか？

・修繕積立金の段階的な見直し

・長期修繕計画の再作成

・将来キャッシュフローの再確認

これらを行わなければ、次の大きな修繕で再び同じ問題が起こる懸念はあります。

ちなみにですが、現場でもたまに聞くのが、「よそのマンションはもう少し〇〇が安い」

マンションの財政状況は、入居率や滞納状況、管理委託契約の内容、設備の仕様や築年数などによって大きく異なります。
そのため、単純に「他より安い」「他より高い」といった比較だけで良し悪しを判断することはできません。

大切なのは、金額の高低ではなく、そのマンションの実情に合った“適正な水準”かどうかを見極めることではないでしょうか。

築25年～30年を迎えるマンションでは、
大規模修繕は単なる工事の問題ではなく、経営の問題に近づいてきます。

・工事単価の上昇

・想定より大きい設備更新費

・積立金水準とのギャップ

これらは、多くのマンションに共通する課題です。

大切なのは、「問題が起きてから慌てる」のではなく、現状を正しく把握し、少しずつでも軌道修正していくこと。

マンションは“住まい”であると同時に、“共同の資産”です。
これからの時代は、より現実的な資金計画が求められていると感じています。