ローン残債のある物件を売却する際の注意点は？①

物件を売却する際、つまずきやすいポイントが「ローン残債の問題」です。

売主が金融機関に相談せずに売却を進め、「結果的に売却ができない」など、後でトラブルになるケースも少なくありません。

そこで今回は、ローン残債のある物件を売却する際に押さえたい知識を解説します。

　前提として、ローンが残っている物件の売却には、金融機関の承諾（＝抵当権抹消に必要な残債処理への同意）を得ることが必須です。

　抵当権とは、金融機関がローン返済の担保として不動産に設定する権利のこと。

　抵当権が抹消されない限り、買主へ所有権を移転することはできません。

　そして、金融機関との話し合いに大きな影響を及ぼすのが、売却価格とローン残債のバランスです。

　これには以下の2通りがあります。

・アンダーローン：売却価格 ＞ローン残債

・オーバーローン：売却価格＜ローン残債

　まずは、ご自身の物件がどちらにあたるかを把握することが、金融機関との交渉をスムーズに進める第一歩となります。

　ローン残債を売却価格が上回るケースを「アンダーローン」といいます。
　
　たとえば、ローン残債が4,000万円、売却価格が5,000万円であれば、売却代金の範囲内で残債を完済できます。

　そのため、手続きがスムーズに運ぶケースが多く、以下のようなステップで手続きを進められます。

1.金融機関に売却の意向を伝える

2.買主と売買契約を締結する

3.売却代金から残債を一括返済する

4.抵当権を抹消し、所有権移転登記を行う

　注意点は、売却価格がローン残債を確実に上回ることを、金融機関にしっかり示すことです。

　価格に根拠のある査定書などを明示することが大切です。

　また、ローン残債を売却価格がわずかに上回る場合、諸費用（仲介手数料や登記費用など）を差し引くと不足が生じる可能性があるため、慎重な資金計画が欠かせません。

　一方、ローン残債を売却価格が下回るケースを「オーバーローン」と呼びます。

　たとえば、ローン残債が4,000万円、売却価格が3,500万円の場合、500万円の不足が生じます。

　このケースでは以下のような対処方法で不足分をカバーしなければなりません。

・自己資金で不足分を補う
→手持ち資金で補てんできれば、比較的スムーズに売却手続きを進められます。

・任意売却を行う
→債権者の同意を得て、通常の仲介と同様に売却し、残債を分割返済や条件変更で処理できる制度です。

　市場価格に近い金額で売却できるケースもあります（市場価格が保証されるわけではありません）。

・売却を先送りし、ローン条件を見直す
→金利引き下げや返済期間の延長などについて金融機関と交渉し、資金繰りを改善してから売却を検討する方法です（必ずしも、条件見直しが認められるわけではありません）。

・債務整理を検討する
→売却ではなく、個人再生や自己破産など法的手段で残債を整理する方法もあります。

　ただし、借入れやクレジットカード利用が制限されます。

　オーバーローンでは、金融機関の協力が不可欠です。

　早めに相談することで、任意売却など柔軟な対応策をとれる可能性があります。

　少し長くなってきたので、続きは12/2（火）のブログとさせていただきます。