物件売却前に知っておきたい契約不適合責任とは？①

不動産を売却する際に、ぜひ理解しておきたいのが「契約不適合責任」という法律上のルールです。

これは一言でいえば、「契約で約束した内容と異なるものを引き渡した場合、売主が責任を負う」というものです。

不動産取引に限らず、ネット通販や中古車の売買など、さまざまな商取引に適用される、民法上の基本的な責任ルールです。

　契約不適合責任は、以下のようなケースで買主から追及される可能性があります。

①数量の不適合：約束した数より少ない（例：区画数や戸数など）

②品質の不適合：想定されていた品質に達していない（例：著しい劣化や欠損）

③種類の不適合：異なる種類の物件が引き渡された（例：住居用と説明されたのに登記は倉庫だった）

④性能の不適合：機能を果たしていない（例：給排水が使えない、附属設備が故障している）

　とくに不動産取引では、以下のような契約不適合が問題となることがあります。

①物理的瑕疵：雨漏り、漏水、白アリ被害、腐朽、ひび割れ、傾き など

②法令違反・行政上の制限：建ぺい率や容積率のオーバー、無許可増築、用途地域違反、違法建築 など

③権利関係の不適合：抵当権が残っている、境界を越境している など

　買主は契約内容と異なる物件が引き渡された場合、売主に対して以下の4つの方法で契約不適合責任を追及することができます。

①追完請求：契約に適合する状態に修理・交換するよう求めるもの（例：欠陥部分の補修 など）

②代金減額請求：不適合の程度に応じて、売買代金の一部返還を求めるもの

③損害賠償請求：契約不適合によって実際に損害が発生した場合、その補償を求めるもの

④契約解除：不適合が重大で契約の目的が達成できないと認められる場合、契約自体を解除するもの

　これらの手段は、買主が自由に選択できるものではなく、一定の制約があります。

　たとえば、追完請求は、実際に修理や是正が可能であることが前提です。

　たとえば建物の傾きなど、技術的・物理的に改善が困難な場合は適用されにくいでしょう。

　また、代金減額請求は、追完ができない場合や売主が追完を拒んだ場合にのみ行使できます。

　そして、損害賠償請求は、売主に故意または過失があることが条件です。

　契約解除は、物件の引き渡し前後の段階でなければ現実的には難しく、かつ不適合の程度が「契約の目的を達成できない」と判断される必要があります。

　次回のブログ（10/17）では、契約不適合リスクを軽減するために必要なことをお伝えさせて頂きます。