「雨漏りトラブル」の対応と予防策

　オーナー様にとってもやっかいな「雨風による漏水トラブル」です。「雨漏り」の原因は建物や設備の老朽化ですが、まれに、新築であっても施工不良で発生します。建物は風雨に耐えるよう防水工事が施されているのですが、防水性能の耐用年数が15年程度ですので、時間が経過すると、壁にヒビが入ったり、タイルがズレたり、パッキンの摩耗などが起こって、その小さな隙間から水が浸み込むようになります。また最近では、ゲリラ豪雨や爆弾低気圧のように、集中的で強い雨風による「吹き付け」が増えていて、壁の横部分にある換気扇の開口部分やエアコン配管用の穴からも雨が入り込むことが多くなりました。

　この「雨漏り」というのは原因箇所の特定に時間がかかることも多く、大掛かりな調査が必要な場合もあります。すぐに解決できない場合は、それが入居者さんの大きなストレスになりますので、オーナー様とともに入居者さんのケアも、管理スタッフにとっての重要な仕事になります。

　管理スタッフは連絡を受けたらすぐに訪問して、入居者さんに状況を詳しく聞きます。この時点で原因が「雨」とは決まっていませんので、「発生時の天候」や「上階の方が在宅か不在時か」などの細かな質問をします。漏っている水質によって、綺麗な水なら上水なので給水管から漏れていると予想できますし、汚れた水の場合は汚水か雑排水なので排水管からの漏れを予想します。温水なら給湯か浴槽のお湯ですし、水回りに関係ないなら「雨漏り」を疑うことになります。

　このように熟練のスタッフなら、入居者さんから詳しくお話しを伺って、状況を正確に把握するスキルを身につけているでしょう。そして、漏水している部分の写真を撮って、これから業者手配をして原因を探しながら処置していくという流れを説明します。この入居者さんのケアが、解決が長引いてしまった場合でも、不満を大きくさせない大事な行動になります。

　この後は、雨水が染み込んでいる箇所を特定していきます。それは屋根や壁だけでなく、出窓上部、バルコニー、共用廊下なども考えられますから、あらゆる可能性を検討することになります。そして晴れた日にハシゴや足場で怪しい箇所を調べて、コーキング等の簡易処理を施して様子をみます。そのような作業を経て、漏水が無くなったことを確認できたら、やっと外壁塗装をして部屋の内部も復旧して完了となります。

　雨風による漏水は建物設備の老朽化によって避けることはできないトラブルです。30年以上もの間に、何のメンテナンスもせずに防水性能を維持することは不可能ですので、予防するためには定期的な修繕工事が必要になります。15年～20年ごとの大規模修繕工事という、足場がないと出来ない壁や屋根のメンテナンス工事を施す必要があります。費用はかかりますが、それを怠って雨漏りを起こしたら、もっと多くの費用がかかりますし、入居者さんに大きな不便をかけて退去を促しては大変です。管理会社の責任として、必要な投資と理解いただくようにお勧めしています。そして、これは人間も同じですが、定期的な検診を行って、原因の芽を早く見つけるように努力を続けています。

　雨漏りで発生してしまった工事費用は保険で賄いたいところですが、災害等で発生した場合は保険が適用されても、老朽化が原因の場合は原則は適用されません。このあたりは加入されている保険の特約等を確認しておきましょう。そして入居者への賠償を目的とした施設賠償保険に加入しておくことをお勧めします。漏水トラブルは防ぐことが大事ですが、万一のときの費用を確保しておく方法をオーナー様に紹介するのも、管理会社の大きな使命です。

　雨漏りトラブルの対応と予防策については、中京ハウジング（株）にお任せください。