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2020年02月19日
賃貸経営まめ知識

当社の特徴 ⑤オーナーの目的を達成します

 以前のブログで、花火大会を企画する自治体、花火職人と見学者の「いい三角関係」を紹介しました。オーナーと管理会社と借主も、同じように「いい三角関係」を目指したい、という主旨で書きました。

 「いい三角関係」を築くためには、管理会社が「オーナーの意向を理解している」ことが大切です。つまり管理会社が、オーナーのニーズに提案内容を合わせることが大切なのです。

オーナーの目的は?

 オーナーが賃貸物件を所有した経緯(いきさつ) や目的は、オーナーごとに異なります。所有してる土地の活用手段としてアパートを建てるケースでも、その土地を相続で所有したときと、投資目的で購入した場合とでは、アパート経営に対する目的意識が違います。前者は「資産を守る」ことが、後者は「資産で稼ぐ」「資産を増やす」ことが目的になるでしょう。

 古い賃貸物件を相続で受け継いだオーナーと、古い賃貸物件を投資で購入したオーナーも、同じように目的意識が異なります。後者は数年で売却することを想定している場合もあります。

 オーナーは、所有期間に「より多くの」キャッシュフローを稼ぎ、なるべく高く売ることが「最大の目的」となるでしょう。一方で、相続で受け継いだオーナーは、資産を手放すことなど、思いもよらないでしょう。そして「やりたくて始めた賃貸経営」ではないので、管理会社に専門家としてのアドバイスを求めたいと考えるはずです。(専門のアドバ
イスのできる管理会社は少ないのですが)

 生まれ育った地域に物件を所有しているオーナーと、「たまたま売り物があったから」と購入したオーナーでは、土地に対する愛着心が違います。このように、賃貸物件を所有した経緯(いきさつ)や目的は、オーナーごとに異なります。管理会社からの提案も、オ
ーナーの意向に合わせたものであってほしいのです。

 

空室対策も違います

 たとえば空室が長引いたときは、次のいずれかの空室対策を提案するはずです。

 手間と費用をかけて「物件力」を高める。家賃を下げる。家賃の数ヶ月分を用意して入居者サービスや業者への報奨として活用する。あるいは何もしない、など。そのとき「どの提案」を選ぶべきかは、オーナーの「所有目的」によって異なるはずです。生まれ育っ
た街に「それなりの」物件を所有したいと考えるオーナーなら、「家賃を下げるだけ」という提案は間違っていますね。

 あるいは、10年以内に取り壊す予定がある場合は費用をかけるとしても、それまでに資金を回収できる提案に限定すべきです。「何もせず家賃を下げる」という選択肢も決して間違ってはいません。そのときは定期借家を活用すべきです。

 設備が故障したときも、新品に入れ替えるか、部品の交換で済ませるかは、今後の経営方針によって異なります。それを考慮せず、オーナーの意向を知ろうともしないで、ひとつの提案しかしない管理会社は「頼りにならない」のではないでしょうか。自分の好きな食べ物で釣りを続けているのと同じです。

 オーナーも管理会社に、賃貸物件を所有した経緯(いきさつ)や目的を積極的に語ってはいかがでしょうか。そして我々は「頼りになる」パートナーとなるよう、心がけています。

この記事を書いた人
東原 相信 トウハラ ソウシン
東原 相信
不動産を持ち続けていればどんどん価値が上がるという「不動産神話」はすでに過去のものとなり、空室の増加や賃料の下落などに悩むオーナーの声をよく耳にします。つまり、賃貸経営は事業者(オーナー)の「経営力」の差が空室率に直結する時代が訪れました。私は、CPMとしての知識と経験で全力でオーナーの賃貸経営のサポートをいたします。
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