サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン

　まもなく賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（賃貸住宅管理業法）が施⾏されます。上記法律のうち、【サブリース業者とオーナーとの間の賃貸借契約の適正化に関する措置】に係る部分が、12月15日から施行となります。

　賃貸住宅管理業法では、サブリース事業において、いくつかの規制が設けられており、国土交通省より、サブリース事業に係る規制の実効性を確保し、サブリース業者とオーナーとのトラブルを防止するため、法の規制対象や法違反となり得る具体的な事例を明確化し、これらの規制の内容を関係者に分かりやすく示すための「サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン」のポイントが発表されています。

　賃貸住宅の建設請負や土地等の売買の際にマスターリース契約を進める建設業者や不動産業者、特定のサブリース業者から勧誘の依頼を受けたオーナーが「勧誘者」に該当することを明確化されています。

　勧誘者が業法に違反した場合、⾏政処分の対象となるため、ご注意ください。ただし、 契約の内容や条件等に触れず、単にサブリース業者をオーナー様に紹介するだけであれば、勧誘者には該当しません。

　禁止される誇大広告・不当勧誘として禁止される具体例が明確化されています。

【誇大広告の例】

「家賃保証」「空室保証」などの文言に隣接する箇所に、定期的な家賃の見直しがある場合にその旨及び借地借家法第３２条の規定により減額されることがあることが表示されていない。

【不当勧誘の例】

家賃減額リスクや、契約期間中のサブリース業者からの契約解除の可能性、借地借家法第２８条の規定によりオーナーからの解約には正当事由が必要であることについて伝えず、サブリース事業のメリットのみを伝える。

　契約締結前にサブリー ス業者による重要事項説明の実施と契約時書⾯の交付を義務化することにより、書面に記載して説明しなければならないリスク事項を明確化されています。

【記載して説明すべきリスク事項】

〇家賃が減額される場合があること

・家賃の定期的な見直しがあり、見直しにより家賃が減額する場合があること

・契約条件にかかわらず借地借家法第３２条第１項に基づきサブリース業者が減額請求を行うことができること（ただし、家賃が、経済事情の変動により不相当となったとき等借地借家法上の要件を満たさない限り、減額請求はできないこと）

・オーナーは必ずその請求を受け入れなくてはならないわけではなく、変更前の家賃決定の要素とした事情を総合的に考慮した上で、協議により相当家賃額が決定されること。

〇契約期間中に解約となる場合があること

・契約期間中でも、サブリース業者から解約される場合があること

・借地借家法第２８条に基づきオーナーからの解約には正当事由が必要であること

　サブリースは安定した賃貸経営を行う上で、有効な手段の１つではありますが、業者の説明不足やオーナー様の理解不足が原因で、全国的に様々なトラブルが発生していたようです。リスクを十分理解した上で活用しなければいけません。

　当社でも、空室対策の一つとしてサブリースを扱っております。ご興味のあるオーナー様は中京ハウジング（株）にお気軽にお問い合わせください。