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2020年10月17日
賃貸経営まめ知識

困難なときに役立つ管理会社

 賃貸経営が順風満帆なら、管理会社は「オーナーの代行」をしてくれるだけで十分です。起こる問題といえば、空室期間が少し長くなったり、入居者からのクレームが発生したり、家賃滞納で督促が必要になるくらい、というなら、「代行業としての賃貸管理」だけで不足はないかもしれません。

 しかし賃貸経営にはどんなリスクが待っているか、残念ながら予想がつきません。そのとき、オーナーに適切なアドバイスが出来るような準備が出来ているでしょうか。

 今回は「ある事件」を想定して管理会社の「あるべき心構え」を考えます。

A社の提案

 ファミリー向け賃貸マンションにお住まいのご主人が室内で自殺をするという事件が発生してしまいました。警察の検死等も行われたあと、奥様から「1か月後に退去したい」と申し入れがありました。管理会社としては、オーナーにどんな提案をしたでしょうか。

 ある賃貸管理会社(A社)の言い分は次のようなものでした。

 「奥様が引っ越したいと望むのは当然のことなので、それを止めることはできません。その後の募集では今までの条件では決まらないので、賃料を30%~50%は下げましょう」

 いかがでしょう。妥当な判断でしょうか。

 このような管理会社に任せていたら、オーナーの損害は計り知れないものになります。
部屋は半年か1年(あるいはもっと長期間)は決まらないかもしれませんし、決まっても賃料は半分近くになってしまうでしょう。事件の部屋が空室のままだと噂が更に広まり、他の部屋にまで波及してしまうかもしれません。このようなケースで100点の答えはないかもしれませんが、「オーナーの損害を最小限に食い止めるため」にあらゆる知恵を絞るべきです。また、前もって対処の方法を想定しておいて、「いざ」というときに慌てることのない管理会社であってほしいのです。もうひとつの管理会社(B社)は次のようにアドバイスしました。

B社の提案

 「奥様に退去を思いとどまるように説得してみましょう。そのためには20%くらいは家賃を下げる必要があると思います。

 もし奥様が申し出を拒否されたら、残念ですが、相続人である奥様に損害賠償の請求をしましょう。連帯保証人にも合わせて請求します。請求金額に相場はありませんが、経験上は家賃の20ヶ月~30ヶ月くらいになるかもしれません。オーナーが実際に蒙(こうむ)る損害予想額が目安になります。

 損害の支払いを拒否したら裁判も辞さない覚悟が必要ですが、それは最悪の事態ですので、まずは穏便に話し合いで進めていきます。」

 もし奥様が退去を思いとどまってくれたら、オーナーの損失は家賃の20%減で済むことになります。部屋の明かりも消えないので物件のイメージダウンも防げます。

 このご家族が2~3年住み続けてくれたら、(状況にもよりますが)次の借主に「告知しなくても良い」と判断できるかもしれません。最悪は裁判沙汰ということになってしまいますが、それがどうしても嫌(いや)なら、そのときに判断すればいいのです。A社とB社の対応の違いでオーナーの損害は大きく差が付いてしまいますね。

役に立つ管理会社

 「万が一のリスク」は、今回のようなケースだけではありません。火災もありますし盗難事件も起こり得ます。入居者に危害が及ぶこともあるかもしれません。そのときに慌てて「地に足が付いた対応」が出来ないと、オーナーの損害が拡大してしまうのです。

 大きな災害が降り注いだときは「そのときの初動」が重要です。その対応によって、その後の損害の大小が決まってしまいます。

 そのための準備と心構えが「いい管理会社」には必要なのです。私共、はその準備と心構えは出来ていると思います。いざという時の為に、マンション管理は中京ハウジング(株)にお任せ下さい。

この記事を書いた人
東原 相信 トウハラ ソウシン
東原 相信
不動産を持ち続けていればどんどん価値が上がるという「不動産神話」はすでに過去のものとなり、空室の増加や賃料の下落などに悩むオーナーの声をよく耳にします。つまり、賃貸経営は事業者(オーナー)の「経営力」の差が空室率に直結する時代が訪れました。私は、CPMとしての知識と経験で全力でオーナーの賃貸経営のサポートをいたします。
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