「今まで通り」では足りない？2026年版・長期修繕計画見直しの新常識

皆様、こんにちは！管理スタッフのO（オー）です。

新年度が始まり、総会準備に向けた収支報告や次期計画の策定に携わる理事会の皆さまも多いかと思います。

今、私たちが最も危機感を持って取り組んでいるのが「長期修繕計画の適正な見直し」です。

すでにニュース等でご存知の通り、建設業界では資材価格の高騰と人件費の上昇が続いています。これまでの延長線上で計画を立てると、いざ工事となった時に「積立金が数千万円足りない！」という事態に陥りかねません。

今回は、今この時代だからこそ押さえておくべき「長期修繕計画見直しの注意点」と「対策」を具体的にご紹介します。

これまでは「5年ごとに、当時の単価で計算し直す」のが一般的でした。しかし、現在は以下の2点が大きな障壁となっています。

① 物価上昇のスライド
過去10年の上昇幅を遥かに超えるペースで資材・物流費が上がっており、計画上の「予定価格」と「実勢価格」の乖離が広がっています。

② 人手不足による工期とコスト
働き方改革（2024年問題以降の影響）により、工期の長期化や現場管理費の上昇が定着しました。

【！注意！】
昨今の物価上昇を「一時的なもの」と捉え、修繕計画へ十分に反映しない場合、将来的な必要資金が1.3倍～1.5倍程度に膨らむとの試算もあります。

今後の物価上昇率を正確に予測することは非常に困難ですが、上昇幅が落ち着く可能性はある一方で、全体的な価格水準が大きく下がる可能性は高くないと考えられます。

そのため、将来の修繕費用を見据え、一定の上昇リスクを織り込んだ計画としておくことが重要です。

これからの長期修繕計画は、単なる「費用の積み上げ」から、「戦略的な資金マネジメント」へと進化させる必要があります。

① 「工事の優先順位」を建物の健康診断で決める
「12年周期だからやる」という固定観念を一度捨てましょう。 専門家による詳細な建物劣化診断を行い、防水の劣化が進んでいなければ1〜2年先送りする、逆に給排水管など見えない部分は早めに対処するなど、実態に即した「オーダーメイドの周期」を設定することも必要と思います。

② 修繕積立金の「早期・小幅」な改定
将来の不足を補うために、直前になってから一時金を数百万徴収するのは非常に困難です。 「段階増額積立方式」を早めに見直し、今のうちから「無理のない範囲での小幅な値上げ」を検討することで、将来の急激な負担増を避ける「ソフトランディング」を提案します。

「うちの積立金、本当に大丈夫？」と不安に思われたら、まずは現在の計画と最新の物価指数の比較から始めましょう。

私たちは、単に数字を書き換えるだけでなく、

・「いつ、いくら足りなくなるのか」の可視化
・コストを抑えるための代替素材や工法の提案、修繕周期の見直し など

を通じて、皆さまのマンションの財産を守るお手伝いをいたします。

長期修繕計画は、いわばマンションの「人生設計図」です。変化の激しい今だからこそ、専門家と一緒に「今の時代に合った設計図」に描き直してみませんか？